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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Frankfurt - AG Bad Homburg
16.1.2019
VIII ZR 113/17

Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.

BGB § 556 Abs 1 S 1
HeizkostenV § 7 Abs 1 S 2, § 7 Abs 2 S 1, § 12 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR113/17 Paragraphen: Datum: 2019-01-16
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Wiesbaden - AG Wiesbaden
16.1.2019
VIII ZR 173/17

1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist - ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 23) - auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.

2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 16. September 2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6 und vom 16. Dezember 2009, VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.

NMV 1970 § 20 Abs 2 S 1
BGB § 556a Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR173/17 Paragraphen: Datum: 2019-01-16
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Nürnberg/Fürth - AG Neumarkt
9.1.2019
VIII ZB 26/17

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.

BGB § 566 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZB26/17 Paragraphen: Datum: 2019-01-09
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PDF-DokumentMietrecht AGB-Bercht - Mietvertragsrecht Mietverträge

BGH - LG Berlin - AG Berlin-Mitte
19.12.2018
VIII ZR 254/17

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.

BGB § 305c Abs 2, § 556 Abs 1, § 556 Abs 4
BetrKV § 1 Abs 1, § 1 Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: VIII ZR 254/17 Paragraphen: Datum: 2018-12-19
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Sonstiges

BGH - LG Bad Kreuznach - AG Bad Kreuznach
19.12.2018
XII ZR 14/18

Auf einen Vertrag über die Anbringung von Werbung auf mobilen Werbeflächen gegen Entgelt sind die Vorschriften über den Mietvertrag anzuwenden (im Anschluss an Senatsurteil vom 7. November 2018, XII ZR 109/17, juris).

BGB § 535

Aktenzeichen: XIIZR14/18 Paragraphen: Datum: 2018-12-19
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PDF-DokumentMietrecht - Sonstiges

BGH - OLG Celle - LG Hannover
19.12.2018
XII ZR 5/18

Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.

BGB § 199 Abs 5, § 541

Aktenzeichen: XIIZR5/18 Paragraphen: Datum: 2018-12-19
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PDF-DokumentMietrecht - Räumung

BGH - LG Wuppertal - AG Solingen
7.12.2018
VIII ZR 146/18

1. Hat der zur Räumung einer Mietwohnung verurteilte Schuldner in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 Abs. 1 ZPO nicht gestellt, ist eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO durch das Revisionsgericht in der Regel ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsbeschlüsse vom 1. April 2014, VIII ZR 1/14, juris Rn. 5; vom 27. Februar 2018, VIII ZR 39/18, WuM 2018, 221 Rn. 5; vom 26. September 2018, VIII ZR 290/18, WuM 2018, 726 Rn. 7).

2. Dies gilt auch dann, wenn das Berufungsgericht im Rahmen seines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit rechtsfehlerhaft § 713 ZPO angewandt und eine Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO nicht ausgesprochen hat. Denn diese entfällt - anders als im Fall des § 712 Abs. 1 ZPO -, wenn der Gläubiger seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit leistet, und schützt damit den Wohnraummieter nicht vor dem (endgültigen) Verlust der Wohnung (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 19. August 2003, VIII ZR 188/03, WuM 2003, 637 unter II; vom 9. August 2004, VIII ZR 178/04, WuM 2004, 553 unter II 2 b; vom 18. Juli 2012, VIII ZR 107/12, WuM 2012, 510 Rn. 8; vom 27. Februar 2018, VIII ZR 39/18, WuM 2018, 221 Rn. 9; Abgrenzung zu BGH, Beschlüsse vom 24. März 2003, IX ZR 243/02, ZVI 2003, 279 unter II 1 a; vom 30. Januar 2007, X ZR 147/06, NJW-RR 2007, 1138 unter II 2 a; vom 15. März 2007, V ZR 271/06, WuM 2007, 545; vom 4. März 2009, XII ZR 198/08, juris Rn.4).

ZPO § 711, § 712 Abs 1, § 713, § 719 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR146/18 Paragraphen: Datum: 2018-12-07
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PDF-DokumentMietrecht - Leistungsstörungen Mängel

BGH - LG Oldenburg - AG Oldenburg
5.12.2018
VIII ZR 17/18

Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses.

BGB § 535 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR17/18 Paragraphen: Datum: 2018-12-05
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PDF-DokumentMietrecht - Leistungsstörungen Mängel

BGH - LG Lübeck - AG Reinbek
5.12.2018
VIII ZR 67/18

1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012, V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013, VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013, XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20 und vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17, zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils mwN).

2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18. April 2007, VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17, aaO).

BGB § 535 Abs 1 S 2, § 536 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR67/18 Paragraphen: Datum: 2018-12-05
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=38260

PDF-DokumentMietrecht - Leistungsstörungen Mängel

BGH - LG Lübeck - AG reinbek
5.12.2018
VIII ZR 271/17

1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 1. Juni 2012, V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 5. Juni 2013, VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18. Dezember 2013, XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn. 20 und vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 67/18, zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils mwN).

2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18. April 2007, VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32 und vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 67/18, aaO).

BGB § 535 Abs 1 S 2, § 536 Abs 1, § 536a Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: VIIIZR271/17 Paragraphen: Datum: 2018-12-05
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Sonstiges

BGH - OLG Düsseldorf - LG Duisburg
21.11.2018
XII ZR 78/17

1. Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben.

2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11. April 2018, XII ZR 43/17, NZM 2018, 515 und vom 5. Februar 2014, II ZR 65/13, NJW 2014, 1300).

BGB § 550

Aktenzeichen: XIIZR78/17 Paragraphen: Datum: 2018-11-21
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Sonstiges

BGH - LG Bochum - AG Bochum
14.11.2018
VIII ZR 109/18

Vertrag zugunsten Dritter: Vereinbarung über ein lebenslanges Wohnrecht eines Mieters und einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses im Grundstückskaufvertrag

Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen.(Rn.20)

BGB § 133, § 157, § 328, § 546 Abs 1, § 573 Abs 2 Nr 2

Aktenzeichen: VIIIZR109/18 Paragraphen: Datum: 2018-11-14
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Nebenkostenabrechnung

OLG Celle - LG Hannover
9.11.2018
2 U 81/18

Unbestimmtheit der Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen - insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten"

genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.

BGB § 535 Abs 2

Aktenzeichen: 2U81/18 Paragraphen: Datum: 2018-11-09
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Mietvertragsrecht

BGH - LG Bad Kreuznach - AG Bad Kreuznach
7.11.2018
XII ZR 109/17

Auf einen Vertrag über die Anbringung von Werbung auf einem Kraftfahrzeug gegen Entgelt sind die Vorschriften über den Mietvertrag anzuwenden (Fortführung von Senatsurteil vom 28. März 2018, XII ZR 18/17, juris).

BGB § 535

Aktenzeichen: XIIZR109/17 Paragraphen: Datum: 2018-11-07
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG Berlin - AG Pankow-Weißensee
17.10.2018
VIII ZR 94/17

Zustimmung des Wohnraummieters zur Mieterhöhung: Anwendbarkeit des Widerrufsrechts bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen; für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem bei Verwendung eines individuellen Anschreibens

1. Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.(Rn.13)

2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.(Rn.20)

BGB § 312 Abs 1, § 312 Abs 4 S 1, § 312c Abs 1 Halbs 2, § 312g Abs 1, § 355 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR94/17 Paragraphen: Datum: 2018-10-17
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG berlin - AG Pankow-Weißensee
19.9.2018
VIII ZR 231/17

1. Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen,n dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln.

2. Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.

BGB § 543 Abs 2 S 1 Nr 3, § 543 Abs 2 S 3, § 569 Abs 3 Nr 2 S 1, § 573 Abs 1,
BGB § 573 Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: VIIIZR231/17 Paragraphen: Datum: 2018-09-19
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Berlin - AG Tempelhof-Kreuzberg
19.9.2018
VIII ZR 261/17

1. Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. September 2018, VIII ZR 231/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

2. Ein nach § 564c BGB aF begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren - §§ 564b, 565, 565a BGB aF zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 6. April 2005, VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010, VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19).

BGB § 543 Abs 2 S 1 Nr 3, § 564c, § 564b, § 565, § 565a

Aktenzeichen: VIIIZR261/17 Paragraphen: Datum: 2018-09-19
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Sonstiges

BGH - LG Frankfurt - AG Bad Homburg
22.8.2018
VIII ZR 99/17

Wohnraummiete: Instandsetzungsanspruch des die Wohnung nicht selbst nutzenden Mieters

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sahe tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.(Rn.14)

BGB § 535 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR99/17 Paragraphen: Datum: 2018-08-22
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PDF-DokumentVertragsrecht Mietrecht - Schriftform Mietvertragsrecht

OLG Rostock - LG Schwerin
12.7.2018
3 U 23/18

Wahrung der Schriftform bei Verwendung eines Betriebsstempels

Werden im Rubrum eines Mietvertrages für einen wirtschaftlichen Verein drei Vertretungsberechtigte aufgezählt, unterschreiben aber nur zwei von diesen den Vertrag, ist dem Schriftformerfordernis gleichwohl genügt, wenn neben diesen Unterschriften ein Betriebsstempel aufgebracht wird.

BGB § 126, § 550, § 578

Aktenzeichen: 3U23/18 Paragraphen: Datum: 2018-07-12
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG Bremen - AG Bremen
11.7.2018
VIII ZR 136/17

1. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. Februar 2016, VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10).

2. Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.

BGB § 558a Abs 2 Nr 3, § 558b Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR136/17 Paragraphen: Datum: 2018-07-11
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PDF-DokumentMietrecht - Schadensersatz Haftungsrecht

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
7.9.2018
10 U 8/18

Haftung zwischen Mietern

Für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter

Aktenzeichen: 10U8/18 Paragraphen: Datum: 2018-07-07
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PDF-DokumentMietrecht - Schadensersatz

BGH - LG Fulda - AG Fulda
27.6.2018
XII ZR 79/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH Urteil vom 28. Februar 2018, VIII ZR 157/17, NZM 2018, 320).

BGB § 241 Abs 2, § 249 Abs 1, § 249 Abs 2, § 280 Abs 1, § 281 Abs 1

Aktenzeichen: XIIZR79/17 Paragraphen: Datum: 2018-06-27
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf
6.6.2018
VIII ZR 38/17

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.

BGB § 556 Abs 1 S 2, § 556 Abs 1 S 3
BetrKV § 2 Nr 13

Aktenzeichen: VIIIZR38/17 Paragraphen: Datum: 2018-06-06
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=37885

PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Köln - AG Köln
30.5.2018
VIII ZR 220/17

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19).

BGB § 556a Abs 1, § 558a Abs 1
HeizkostenV § 7 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR220/17 Paragraphen: Datum: 2018-05-30
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Leistungsstörungen Sonstiges

OLG Rostock - LG Rostock
17.5.2018
3 U 78/16

Vortrags- und Beweislast bei bestrittener Mängelbeseitigung; Temperaturüberschreitung als Mangel

1. Die zum Betrieb eines Modegeschäftes vermieteten Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur der Mieträume aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26 °C nicht überschritten und 20 ° nicht unterschritten werden.

2. Steht fest, dass ein Mangel vorhanden war, der Vermieter behauptet, diesen beseitigt zu haben und der Mieter dies bestreitet, trifft den Vermieter die Vortrags- und Beweislast für die behauptete Beseitigung des Mangels. Der Mieter kann sich auf ein Bestreiten der Mangelbeseitigung beschränken und braucht dieses nur dann substantiieren, wenn auch der Vermieter die Mangelbeseitigung und ihren Erfolg mit Substanz vorträgt.

BGB § 535 Abs 2, § 536 Abs 1

Aktenzeichen: 3U78/16 Paragraphen: Datum: 2018-05-17
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht

BGH - LG Düsseldorf - AG Neuss
8.5.2018
VIII ZR 200/17

Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Kündigungsausschlusses.

BGB § 575

Aktenzeichen: VIIIZR200/17 Paragraphen: Datum: 2018-05-08
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Sonstiges

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
13.4.2018
8 U 243/16

Fremdvermietung bei Wohnungsbauförderung des Bundes

Weicht der Wortlaut des schließlich abgeschlossenen Vertrages von früheren Entwürfen ab, darf nicht ohne weiteres unterstellt werden, die Bedingungen der alten Vertragsentwürfe seien in dem schließlich abgeschlossenen Vertrag unverändert aufgenommen worden.

BGB § 133, § 157

Aktenzeichen: 8U243/16 Paragraphen: Datum: 2018-04-13
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Gewerbemietrecht

BGH - LG Franfurt - AG Frankfurt
21.3.2018
VIII ZR 104/17

1. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.

2. Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

BGB § 573 Abs 2 Nr 2, § 577a Abs 1a S 1 Nr 1 Alt 1
GG Art 3 Abs 1, Art 14

Aktenzeichen: VIIIZR104/17 Paragraphen: Datum: 2018-03-21
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

BGH - LG Frankfurt - AG Frankfurt
21.3.2018
VIII ZR 84/17

Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrückstände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbständigten Bestandteilen hiervon Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21. März 2018, VIII ZR 68/17, zur Veröffentlichung bestimmt).

ZPO § 253 Abs 2 Nr 2
BGB § 366 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR84/17 Paragraphen: Datum: 2018-03-21
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Frankenthal - AG Ludwigshafen
16.3.2018
V ZR 60/17

Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (Fortführung von Senat, Urteil vom 25. September 2009, V ZR 36/09, WuM 2009, 672).

BGB § 556 Abs 3

Aktenzeichen: VZR60/17 Paragraphen: Datum: 2018-03-01
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PDF-DokumentMietrecht - Schadensersätz Leistungsstörungen Sonstiges

BGH - LG Schweinfurt - AG Bad Neustadt
28.2.2018
VIII ZR 157/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

BGB § 241 Abs 2, § 249 Abs 1, § 249 Abs 2, § 280 Abs 1, § 281

Aktenzeichen: VIIIZR157/17 Paragraphen: Datum: 2018-02-28
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PDF-DokumentMietrecht - Verkehrssicherungspflicht Sonstiges

BGH - OLG München - LG München I
21.2.2018
VIII ZR 255/16

Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB.

BGB § 535 Abs 1, § 823 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR255/16 Paragraphen: Datum: 2018-02-21
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Darmstadt - AG Bensheim
7.2.2018
VIII ZR 189/17

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.

2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

BGB § 242, § 259, § 273, § 274, § 556

Aktenzeichen: VIIIZR189/17 Paragraphen: Datum: 2018-02-07
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

BGH - LG Kiel - AG Rendsburg
31.1.2018
VIII ZR 39/17

Hat das Jobcenter das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es von diesem - unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden (widerrufenen) Anweisung - unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung im Wege der Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) verlangen.

BGB § 812 Abs 1 S 1 Alt 2
SGB II § 22 Abs 7 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR39/17 Paragraphen: Datum: 2018-01-31
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PDF-DokumentHonorarrecht/RVG Mietrecht - Mietvertragsrecht Streiwert

BGH - LG Berlin - AG Schöneberg
30.1.2018
VIII ZB 57/16

1. Wird eine Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Tierhaltung in der gemieteten Wohnung abgewiesen, erfordert die Beurteilung, ob der Wert des Beschwerdegegenstandes einer dagegen gerichteten Berufung die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO übersteigt, eine umfassende Betrachtung des auf die begehrte Tierhaltung in der Mietwohnung gerichteten Interesses des Mieters. Das schließt subjektive Gesichtspunkte ein, weil die Wohnung für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz ist und dem Einzelnen damit die Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens ermöglicht. Daher sind nicht nur objektive Kriterien, sondern namentlich die Beweggründe und Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen.

2. Diese Gewichtung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die zu berücksichtigenden Umstände individuell und vielgestaltig sind, so dass sich jede schematische Lösung verbietet (Fortentwicklung der Senatsurteile vom 14. November 2007, VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Rn. 19; vom 20. März 2013, VIII ZR 168/12, NJW 2013, 1526 Rn. 19).

ZPO § 511 Abs 2 Nr 1
BGB § 535 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZB57/16 Paragraphen: Datum: 2018-01-30
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Verjährungsrecht

OLG Celle - LG Hannover
5.1.2018
2 U 94/17

Unverjährbarkeit des Anspruchs auf Unterlassung der abredewidrigen Nutzung des Mietobjekts

Der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung.

BGB § 194, § 541

Aktenzeichen: 2U94/17 Paragraphen: Datum: 2018-01-05
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PDF-DokumentSonstige Rechtsgebiete Mietrecht Vertragsrecht - Sonstiges

KG Berlin - LG Berlin
29.12.2017
21 U 82/17

1. Nach der Aufnahme eines Asylbewerbers in eine gewerbliche private Unterkunft hat der Betreiber jedenfalls dann einen direkten zivilrechtlichen Zahlungsanspruch gegen das Land Berlin für seine Leistungen, wenn er diese aufgrund der im vorliegenden Fall verwendeten Kostenübernahmeerklärung des Landes aus dem Jahr 2015 erbracht hat.

2. Die Kostenübernahmebereitschaft des Landes bezieht sich aber nicht auf einen einseitig vom Beherbergungsbetrieb festgesetzten Preis, sondern nur seinen "allgemein ausgewiesenen günstigsten Kostenansatz". Zumindest wenn ein Beherbergungsbetrieb überhaupt erst für die Aufnahme von Asylbewerbern eröffnet oder wieder eröffnet wird, liegt der Vergütung, die der Beherbergungsbetrieb hierfür ausweist, die anlassbezogene einseitige Leistungsbestimmung einer Vertragspartei zugrunde. Diese ist für das Land nur verbindlich, wenn sie nach billigem Ermessen getroffen worden ist, andernfalls muss die Leistungsbestimmung durch gerichtliches Urteil erfolgen (§ 315 Abs. 3 BGB).

3. Hat der Beherbergungsbetrieb für die Aufnahme von Asylbewerbern vom Land Abschlagszahlungen erhalten, dann war dies mit der zumindest konkludenten Abrede verbunden, dass eine Schlussabrechnung tatsächlich eine Vergütung in der entsprechenden Höhe ergibt. Eine etwaige Überzahlung ist auf vertraglicher Anspruchsgrundlage zurück zu gewähren. Wird eine umstrittene Überzahlung zurückgefordert, hat der Empfänger von Abschlagszahlungen darzulegen und zu beweisen, in welchem Umfang er tatsächlich Beherbergungsleistungen erbracht hat.

BGB § 315 Abs 3

Aktenzeichen: 21U82/17 Paragraphen: Datum: 2017-12-29
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PDF-DokumentMietrecht - Vermieterpfandrecht

BGH - OLG Düsseldorf - LG Duisburg
6.12.2017
XII ZR 95/16

1. Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden.

2. Das Pfandrecht erlischt, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück - auch nur vorübergehend - entfernt wird. Es entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.

BGB § 562, § 562a
InsO § 50, § 166 Abs 1, § 170 Abs 1

Aktenzeichen: XIIZR95/16 Paragraphen: Datum: 2017-12-06
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG München II - AG Weilheim
22.11.2017
VIII ZR 291/16

Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten.

BGB § 557b Abs 3 S 1, § 557b Abs 3 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR291/16 Paragraphen: BGB§557b Datum: 2017-11-22
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PDF-DokumentMietrecht - Modernisierung

BGH - LG Berlin - AG Wedding
21.11.2017
VIII ZR 28/17

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Februar 1972, VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]).

BGB § 555b Nr 4, § 555b Nr 5, § 555d Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR28/17 Paragraphen: BGB§555b BGB§555d Datum: 2017-11-21
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Räumung

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
27.7.2017
2 U 174/16

Gesetzlicher Anspruch auf Räumung eines Rennbahngeländes

BGB § 986, § 985, § 546

Aktenzeichen: 2U174/16 Paragraphen: Datum: 2017-07-27
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG Mainz - AG Mainz
31.5.2017
VIII ZR 181/16

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22. Oktober 2014, VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475).

ZPO § 138 Abs 3
BGB § 558 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR181/16 Paragraphen: Datum: 2017-05-31
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PDF-DokumentMietrecht Grundstücksrecht - Pachtrecht

BGH - Kammergericht - LG Berlin
18.5.2017
III ZR 525/16

1. Verlangt der Unterpächter gegenüber dem Unterverpächter und dem Generalverpächter/Grundstückseigentümer - als Streitgenossen - die Feststellung, dass der Unterpachtvertrag mit ihm selbst und der Generalpachtvertrag zwischen den beiden Beklagten ungekündigt fortbestehen, und geht es ihm hierbei ausschließlich darum, sein Besitzrecht an der von ihm genutzten Parzelle gegen Herausgabeansprüche der beiden Beklagten zu verteidigen, so bemessen sich der Zuständigkeits- und Rechtsmittelstreitwert gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen und der Gebührenstreitwert gemäß § 41 Abs. 1 GKG nach dem einfachen Jahresbetrag des vom Kläger für seine Parzelle zu entrichtenden Pachtzinses.

2. Ein gegen einfache Streitgenossen ergangenes Feststellungsurteil entfaltet im Verhältnis unter diesen keine Rechtskraftwirkung.

ZPO § 8, § 9
GKG § 41 Abs 1

Aktenzeichen: IIIZR525/16 Paragraphen: ZPO§8 ZPO§9 GKG§41 Datum: 2017-05-18
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Berlin - AG Pankow-Weißensee
10.5.2017
VIII ZR 79/16

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.

BGB § 556a Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR79/16 Paragraphen: BGB§556a Datum: 2017-05-10
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Koblenz - AG Koblenz
29.3.2017
VIII ZR 44/16

Wohnraummiete: Vorrausetzung für eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs"; Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses bei vom Mieter nach Auszug begehrtem Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf; sekundäre Darlegungslast des Vermieters

1. Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.).(Rn.33)

2. Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat.(Rn.23)

Realisiert der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten "Betriebsbedarf" nach dem Auszug des Mieters nicht, trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind daher strenge Anforderungen zu stellen.(Rn.19)

BGB § 280 Abs 1, § 573 Abs 1 S 1
ZPO § 286 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR44/16 Paragraphen: Datum: 2017-03-29
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Eigenbedarf

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
29.3.2017
VIII ZR 45/16

Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses: Berechtigtes Interesse des Vermieters bei Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs; Interessenabwägung; Eigentumsgarantie; Bildung grober Leitlinien anhand bestimmter Fallgruppen; Nähe zum Eigenbedarf bei sog. "Mischnutzung"; Nähe zur Verwertungskündigung bei Nutzung der Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken

1. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016, VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestätigung von Senatsurteile vom 9. Mai 2012, VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12 und Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016, VIII ZR 238/15, aaO).(Rn.15)

2. Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseitigen Belange abzusehen.(Rn.16)

3. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 18). (Rn.49)

4. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfG, 26. Mai 1993, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, 28. März 2000, 1 BvR 1460/99, NJW 2000, 2658, 2659; BVerfG, 16. Januar 2004, 1 BvR 2285/03, NJW-RR 2004, 440, 441 und BVerfG, 4 April 2011, 1 BvR 1803/08, NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfG, 14. Februar 1989, 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"] und BVerfG, 4. Juni 1998, 1 BvR 1575/94, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).(Rn.25)

5. Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005, VIII ZR 127/05, NZM 2005,943, 944, und Senatsurteil vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 16). (Rn.30)

6. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich jedoch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.(Rn.41)

7. So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.(Rn.44)

8. Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).(Rn.47)

BGB § 573 Abs 1 S 1, § 573 Abs 2 Nr 2, § 573 Abs 2 Nr 3, § 574
GG Art 2 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR45/16 Paragraphen: Datum: 2017-03-29
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG Tübingen - AG Reutlingen
15.3.2017
VIII ZR 295/15

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.

BGB § 558, § 558a, § 558c, § 558d
ZPO § 286

Aktenzeichen: VIIIZR295/15 Paragraphen: BGB§558 BGB§558a BGB§558c BGB§558d Datum: 2017-03-15
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PDF-DokumentMietrecht - Mängel Sonstiges

BGH - LG Dresden - AG Dresden
15.3.2017
VIII ZR 5/16

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.

HeizkostenV § 7 Abs 1 S 3

Aktenzeichen: VIIIZR5/16 Paragraphen: HeizkostenV§7 Datum: 2017-03-15
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PDF-DokumentMietrecht - Vermieterpfandrecht

BGH - Kammergericht - LG Berlin
3.3.2017
V ZR 268/15

Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute.

BGB § 1006

Aktenzeichen: VZR268/15 Paragraphen: Datum: 2017-03-03
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Mietverträge Mietvertragsrecht

BGH - Kammergericht - LG Berlin
25.1.2017
XII ZR 69/16

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

BGB § 305b, § 307, § 550
ZPO § 91a

Aktenzeichen: XIIZR69/16 Paragraphen: Datum: 2017-01-25
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