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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG berlin - AG Pankow-Weißensee
19.9.2018
VIII ZR 231/17

1. Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen,n dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln.

2. Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.

BGB § 543 Abs 2 S 1 Nr 3, § 543 Abs 2 S 3, § 569 Abs 3 Nr 2 S 1, § 573 Abs 1,
BGB § 573 Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: VIIIZR231/17 Paragraphen: Datum: 2018-09-19
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Berlin - AG Tempelhof-Kreuzberg
19.9.2018
VIII ZR 261/17

1. Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. September 2018, VIII ZR 231/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

2. Ein nach § 564c BGB aF begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren - §§ 564b, 565, 565a BGB aF zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 6. April 2005, VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010, VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19).

BGB § 543 Abs 2 S 1 Nr 3, § 564c, § 564b, § 565, § 565a

Aktenzeichen: VIIIZR261/17 Paragraphen: Datum: 2018-09-19
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Sonstiges

BGH - LG Frankfurt - AG Bad Homburg
22.8.2018
VIII ZR 99/17

Wohnraummiete: Instandsetzungsanspruch des die Wohnung nicht selbst nutzenden Mieters

Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sahe tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.(Rn.14)

BGB § 535 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR99/17 Paragraphen: Datum: 2018-08-22
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PDF-DokumentVertragsrecht Mietrecht - Schriftform Mietvertragsrecht

OLG Rostock - LG Schwerin
12.7.2018
3 U 23/18

Wahrung der Schriftform bei Verwendung eines Betriebsstempels

Werden im Rubrum eines Mietvertrages für einen wirtschaftlichen Verein drei Vertretungsberechtigte aufgezählt, unterschreiben aber nur zwei von diesen den Vertrag, ist dem Schriftformerfordernis gleichwohl genügt, wenn neben diesen Unterschriften ein Betriebsstempel aufgebracht wird.

BGB § 126, § 550, § 578

Aktenzeichen: 3U23/18 Paragraphen: Datum: 2018-07-12
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG Bremen - AG Bremen
11.7.2018
VIII ZR 136/17

1. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. Februar 2016, VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10).

2. Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.

BGB § 558a Abs 2 Nr 3, § 558b Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR136/17 Paragraphen: Datum: 2018-07-11
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PDF-DokumentMietrecht - Schadensersatz

BGH - LG Fulda - AG Fulda
27.6.2018
XII ZR 79/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH Urteil vom 28. Februar 2018, VIII ZR 157/17, NZM 2018, 320).

BGB § 241 Abs 2, § 249 Abs 1, § 249 Abs 2, § 280 Abs 1, § 281 Abs 1

Aktenzeichen: XIIZR79/17 Paragraphen: Datum: 2018-06-27
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf
6.6.2018
VIII ZR 38/17

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.

BGB § 556 Abs 1 S 2, § 556 Abs 1 S 3
BetrKV § 2 Nr 13

Aktenzeichen: VIIIZR38/17 Paragraphen: Datum: 2018-06-06
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Köln - AG Köln
30.5.2018
VIII ZR 220/17

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19).

BGB § 556a Abs 1, § 558a Abs 1
HeizkostenV § 7 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR220/17 Paragraphen: Datum: 2018-05-30
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Leistungsstörungen Sonstiges

OLG Rostock - LG Rostock
17.5.2018
3 U 78/16

Vortrags- und Beweislast bei bestrittener Mängelbeseitigung; Temperaturüberschreitung als Mangel

1. Die zum Betrieb eines Modegeschäftes vermieteten Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur der Mieträume aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26 °C nicht überschritten und 20 ° nicht unterschritten werden.

2. Steht fest, dass ein Mangel vorhanden war, der Vermieter behauptet, diesen beseitigt zu haben und der Mieter dies bestreitet, trifft den Vermieter die Vortrags- und Beweislast für die behauptete Beseitigung des Mangels. Der Mieter kann sich auf ein Bestreiten der Mangelbeseitigung beschränken und braucht dieses nur dann substantiieren, wenn auch der Vermieter die Mangelbeseitigung und ihren Erfolg mit Substanz vorträgt.

BGB § 535 Abs 2, § 536 Abs 1

Aktenzeichen: 3U78/16 Paragraphen: Datum: 2018-05-17
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht

BGH - LG Düsseldorf - AG Neuss
8.5.2018
VIII ZR 200/17

Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Kündigungsausschlusses.

BGB § 575

Aktenzeichen: VIIIZR200/17 Paragraphen: Datum: 2018-05-08
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Sonstiges

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
13.4.2018
8 U 243/16

Fremdvermietung bei Wohnungsbauförderung des Bundes

Weicht der Wortlaut des schließlich abgeschlossenen Vertrages von früheren Entwürfen ab, darf nicht ohne weiteres unterstellt werden, die Bedingungen der alten Vertragsentwürfe seien in dem schließlich abgeschlossenen Vertrag unverändert aufgenommen worden.

BGB § 133, § 157

Aktenzeichen: 8U243/16 Paragraphen: Datum: 2018-04-13
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Gewerbemietrecht

BGH - LG Franfurt - AG Frankfurt
21.3.2018
VIII ZR 104/17

1. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.

2. Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

BGB § 573 Abs 2 Nr 2, § 577a Abs 1a S 1 Nr 1 Alt 1
GG Art 3 Abs 1, Art 14

Aktenzeichen: VIIIZR104/17 Paragraphen: Datum: 2018-03-21
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

BGH - LG Frankfurt - AG Frankfurt
21.3.2018
VIII ZR 84/17

Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrückstände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbständigten Bestandteilen hiervon Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21. März 2018, VIII ZR 68/17, zur Veröffentlichung bestimmt).

ZPO § 253 Abs 2 Nr 2
BGB § 366 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR84/17 Paragraphen: Datum: 2018-03-21
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Frankenthal - AG Ludwigshafen
16.3.2018
V ZR 60/17

Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (Fortführung von Senat, Urteil vom 25. September 2009, V ZR 36/09, WuM 2009, 672).

BGB § 556 Abs 3

Aktenzeichen: VZR60/17 Paragraphen: Datum: 2018-03-01
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PDF-DokumentMietrecht - Schadensersätz Leistungsstörungen Sonstiges

BGH - LG Schweinfurt - AG Bad Neustadt
28.2.2018
VIII ZR 157/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

BGB § 241 Abs 2, § 249 Abs 1, § 249 Abs 2, § 280 Abs 1, § 281

Aktenzeichen: VIIIZR157/17 Paragraphen: Datum: 2018-02-28
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PDF-DokumentMietrecht - Verkehrssicherungspflicht Sonstiges

BGH - OLG München - LG München I
21.2.2018
VIII ZR 255/16

Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.

Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB.

BGB § 535 Abs 1, § 823 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR255/16 Paragraphen: Datum: 2018-02-21
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Darmstadt - AG Bensheim
7.2.2018
VIII ZR 189/17

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.

2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

BGB § 242, § 259, § 273, § 274, § 556

Aktenzeichen: VIIIZR189/17 Paragraphen: Datum: 2018-02-07
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

BGH - LG Kiel - AG Rendsburg
31.1.2018
VIII ZR 39/17

Hat das Jobcenter das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es von diesem - unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden (widerrufenen) Anweisung - unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung im Wege der Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) verlangen.

BGB § 812 Abs 1 S 1 Alt 2
SGB II § 22 Abs 7 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR39/17 Paragraphen: Datum: 2018-01-31
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PDF-DokumentHonorarrecht/RVG Mietrecht - Mietvertragsrecht Streiwert

BGH - LG Berlin - AG Schöneberg
30.1.2018
VIII ZB 57/16

1. Wird eine Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Tierhaltung in der gemieteten Wohnung abgewiesen, erfordert die Beurteilung, ob der Wert des Beschwerdegegenstandes einer dagegen gerichteten Berufung die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO übersteigt, eine umfassende Betrachtung des auf die begehrte Tierhaltung in der Mietwohnung gerichteten Interesses des Mieters. Das schließt subjektive Gesichtspunkte ein, weil die Wohnung für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz ist und dem Einzelnen damit die Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens ermöglicht. Daher sind nicht nur objektive Kriterien, sondern namentlich die Beweggründe und Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen.

2. Diese Gewichtung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die zu berücksichtigenden Umstände individuell und vielgestaltig sind, so dass sich jede schematische Lösung verbietet (Fortentwicklung der Senatsurteile vom 14. November 2007, VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Rn. 19; vom 20. März 2013, VIII ZR 168/12, NJW 2013, 1526 Rn. 19).

ZPO § 511 Abs 2 Nr 1
BGB § 535 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZB57/16 Paragraphen: Datum: 2018-01-30
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Verjährungsrecht

OLG Celle - LG Hannover
5.1.2018
2 U 94/17

Unverjährbarkeit des Anspruchs auf Unterlassung der abredewidrigen Nutzung des Mietobjekts

Der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung.

BGB § 194, § 541

Aktenzeichen: 2U94/17 Paragraphen: Datum: 2018-01-05
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PDF-DokumentSonstige Rechtsgebiete Mietrecht Vertragsrecht - Sonstiges

KG Berlin - LG Berlin
29.12.2017
21 U 82/17

1. Nach der Aufnahme eines Asylbewerbers in eine gewerbliche private Unterkunft hat der Betreiber jedenfalls dann einen direkten zivilrechtlichen Zahlungsanspruch gegen das Land Berlin für seine Leistungen, wenn er diese aufgrund der im vorliegenden Fall verwendeten Kostenübernahmeerklärung des Landes aus dem Jahr 2015 erbracht hat.

2. Die Kostenübernahmebereitschaft des Landes bezieht sich aber nicht auf einen einseitig vom Beherbergungsbetrieb festgesetzten Preis, sondern nur seinen "allgemein ausgewiesenen günstigsten Kostenansatz". Zumindest wenn ein Beherbergungsbetrieb überhaupt erst für die Aufnahme von Asylbewerbern eröffnet oder wieder eröffnet wird, liegt der Vergütung, die der Beherbergungsbetrieb hierfür ausweist, die anlassbezogene einseitige Leistungsbestimmung einer Vertragspartei zugrunde. Diese ist für das Land nur verbindlich, wenn sie nach billigem Ermessen getroffen worden ist, andernfalls muss die Leistungsbestimmung durch gerichtliches Urteil erfolgen (§ 315 Abs. 3 BGB).

3. Hat der Beherbergungsbetrieb für die Aufnahme von Asylbewerbern vom Land Abschlagszahlungen erhalten, dann war dies mit der zumindest konkludenten Abrede verbunden, dass eine Schlussabrechnung tatsächlich eine Vergütung in der entsprechenden Höhe ergibt. Eine etwaige Überzahlung ist auf vertraglicher Anspruchsgrundlage zurück zu gewähren. Wird eine umstrittene Überzahlung zurückgefordert, hat der Empfänger von Abschlagszahlungen darzulegen und zu beweisen, in welchem Umfang er tatsächlich Beherbergungsleistungen erbracht hat.

BGB § 315 Abs 3

Aktenzeichen: 21U82/17 Paragraphen: Datum: 2017-12-29
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PDF-DokumentMietrecht - Vermieterpfandrecht

BGH - OLG Düsseldorf - LG Duisburg
6.12.2017
XII ZR 95/16

1. Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden.

2. Das Pfandrecht erlischt, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück - auch nur vorübergehend - entfernt wird. Es entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.

BGB § 562, § 562a
InsO § 50, § 166 Abs 1, § 170 Abs 1

Aktenzeichen: XIIZR95/16 Paragraphen: Datum: 2017-12-06
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG München II - AG Weilheim
22.11.2017
VIII ZR 291/16

Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten.

BGB § 557b Abs 3 S 1, § 557b Abs 3 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR291/16 Paragraphen: BGB§557b Datum: 2017-11-22
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PDF-DokumentMietrecht - Modernisierung

BGH - LG Berlin - AG Wedding
21.11.2017
VIII ZR 28/17

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Februar 1972, VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]).

BGB § 555b Nr 4, § 555b Nr 5, § 555d Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR28/17 Paragraphen: BGB§555b BGB§555d Datum: 2017-11-21
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Räumung

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
27.7.2017
2 U 174/16

Gesetzlicher Anspruch auf Räumung eines Rennbahngeländes

BGB § 986, § 985, § 546

Aktenzeichen: 2U174/16 Paragraphen: Datum: 2017-07-27
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG Mainz - AG Mainz
31.5.2017
VIII ZR 181/16

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22. Oktober 2014, VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475).

ZPO § 138 Abs 3
BGB § 558 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR181/16 Paragraphen: Datum: 2017-05-31
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=37178

PDF-DokumentMietrecht Grundstücksrecht - Pachtrecht

BGH - Kammergericht - LG Berlin
18.5.2017
III ZR 525/16

1. Verlangt der Unterpächter gegenüber dem Unterverpächter und dem Generalverpächter/Grundstückseigentümer - als Streitgenossen - die Feststellung, dass der Unterpachtvertrag mit ihm selbst und der Generalpachtvertrag zwischen den beiden Beklagten ungekündigt fortbestehen, und geht es ihm hierbei ausschließlich darum, sein Besitzrecht an der von ihm genutzten Parzelle gegen Herausgabeansprüche der beiden Beklagten zu verteidigen, so bemessen sich der Zuständigkeits- und Rechtsmittelstreitwert gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen und der Gebührenstreitwert gemäß § 41 Abs. 1 GKG nach dem einfachen Jahresbetrag des vom Kläger für seine Parzelle zu entrichtenden Pachtzinses.

2. Ein gegen einfache Streitgenossen ergangenes Feststellungsurteil entfaltet im Verhältnis unter diesen keine Rechtskraftwirkung.

ZPO § 8, § 9
GKG § 41 Abs 1

Aktenzeichen: IIIZR525/16 Paragraphen: ZPO§8 ZPO§9 GKG§41 Datum: 2017-05-18
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Berlin - AG Pankow-Weißensee
10.5.2017
VIII ZR 79/16

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.

BGB § 556a Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR79/16 Paragraphen: BGB§556a Datum: 2017-05-10
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Koblenz - AG Koblenz
29.3.2017
VIII ZR 44/16

Wohnraummiete: Vorrausetzung für eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs"; Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses bei vom Mieter nach Auszug begehrtem Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf; sekundäre Darlegungslast des Vermieters

1. Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.).(Rn.33)

2. Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat.(Rn.23)

Realisiert der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten "Betriebsbedarf" nach dem Auszug des Mieters nicht, trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind daher strenge Anforderungen zu stellen.(Rn.19)

BGB § 280 Abs 1, § 573 Abs 1 S 1
ZPO § 286 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR44/16 Paragraphen: Datum: 2017-03-29
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Eigenbedarf

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
29.3.2017
VIII ZR 45/16

Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses: Berechtigtes Interesse des Vermieters bei Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs; Interessenabwägung; Eigentumsgarantie; Bildung grober Leitlinien anhand bestimmter Fallgruppen; Nähe zum Eigenbedarf bei sog. "Mischnutzung"; Nähe zur Verwertungskündigung bei Nutzung der Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken

1. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016, VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestätigung von Senatsurteile vom 9. Mai 2012, VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12 und Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016, VIII ZR 238/15, aaO).(Rn.15)

2. Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseitigen Belange abzusehen.(Rn.16)

3. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 18). (Rn.49)

4. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfG, 26. Mai 1993, 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, 28. März 2000, 1 BvR 1460/99, NJW 2000, 2658, 2659; BVerfG, 16. Januar 2004, 1 BvR 2285/03, NJW-RR 2004, 440, 441 und BVerfG, 4 April 2011, 1 BvR 1803/08, NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfG, 14. Februar 1989, 1 BvR 1131/87, BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"] und BVerfG, 4. Juni 1998, 1 BvR 1575/94, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).(Rn.25)

5. Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005, VIII ZR 127/05, NZM 2005,943, 944, und Senatsurteil vom 26. September 2012, VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 16). (Rn.30)

6. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich jedoch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.(Rn.41)

7. So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.(Rn.44)

8. Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).(Rn.47)

BGB § 573 Abs 1 S 1, § 573 Abs 2 Nr 2, § 573 Abs 2 Nr 3, § 574
GG Art 2 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR45/16 Paragraphen: Datum: 2017-03-29
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG Tübingen - AG Reutlingen
15.3.2017
VIII ZR 295/15

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint.

BGB § 558, § 558a, § 558c, § 558d
ZPO § 286

Aktenzeichen: VIIIZR295/15 Paragraphen: BGB§558 BGB§558a BGB§558c BGB§558d Datum: 2017-03-15
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PDF-DokumentMietrecht - Mängel Sonstiges

BGH - LG Dresden - AG Dresden
15.3.2017
VIII ZR 5/16

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.

HeizkostenV § 7 Abs 1 S 3

Aktenzeichen: VIIIZR5/16 Paragraphen: HeizkostenV§7 Datum: 2017-03-15
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PDF-DokumentMietrecht - Vermieterpfandrecht

BGH - Kammergericht - LG Berlin
3.3.2017
V ZR 268/15

Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute.

BGB § 1006

Aktenzeichen: VZR268/15 Paragraphen: Datum: 2017-03-03
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Mietverträge Mietvertragsrecht

BGH - Kammergericht - LG Berlin
25.1.2017
XII ZR 69/16

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

BGB § 305b, § 307, § 550
ZPO § 91a

Aktenzeichen: XIIZR69/16 Paragraphen: Datum: 2017-01-25
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung Mietzahlungen Mietspiegel

BGH - LG München I - AG München
18.1.2017
VIII ZR 17/16

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

BGB § 546a Abs 1 Alt 2, § 558 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR17/16 Paragraphen: BGB§546a BGB§558 Datum: 2017-01-18
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Nürnberg-Fürth - AG Nürnberg
14.12.2016
VIII ZR 49/16

1. Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt.

2. Zur Frage der Schadensursächlichkeit mietvertraglicher Obhutspflichtverletzungen.

BGB § 280 Abs 1, § 241 Abs 2, § 535, § 538
BtMG § 29

Aktenzeichen: VIIIZR49/16 Paragraphen: BGB§280 BGB§241 BGB§535 BGB§538 BtMG§29 Datum: 2016-12-14
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Eigenbedarf

BGH - LG München I - AG München
14.12.2016
VIII ZR 232/15

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27. Juni 2007, VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009, VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f. und vom 23. November 2011, VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23).

2a. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 9. Juli 2003, VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005, VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008, VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14 und vom 21. Dezember 2011, VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24).

2b. Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21. Dezember 2011, VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341).

BGB § 241 Abs 1, § 242, § 573 Abs 2 Nr 2

Aktenzeichen: VIIIZR232/15 Paragraphen: BGB§241 BGB§242 BGB§573 Datum: 2016-12-14
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PDF-DokumentMietrecht - Mietminderung

KG Berlin - LG Berlin
21.11.2016
8 U 121/15

1. Zur Minderung der Miete bei verzögerter Eröffnung eines neu zu errichtenden Einkaufszentrums

2. Aus der Regelung in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter sein Geschäft spätestens 1 Monat nach Übergabe des Mietobjektes bzw. bei einer gemeinsamen Eröffnung des Geschäftszentrums zu eröffnen und die volle Miete zu zahlen hat, ergibt sich nur, dass das Geschäftszentrum nicht notwendig bei Übergabe eröffnet sein muss und die Mietsache für die vertraglich vereinbarte Ausbauzeit von einem Monat vertragsgemäß ist.

3. Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn das Geschäftszentrum darüber hinaus nicht eröffnet wird und das Mietobjekt infolge fehlender Zugänglichkeit für Kunden nicht für den Geschäftszweck des Mieters genutzt werden kann.

4. Die Regelung im Formularmietvertrag, "Verzögerungen in der Fertigstellung der Gewerke außerhalb des Mietobjekts geben dem Mieter kein Recht, die Übergabe abzulehnen, die Minderung des Mietzinses vorzunehmen oder Schadensersatz zu verlangen, es sei denn, sie beeinträchtigen den Betrieb des Mietobjekts wesentlich", gilt auch für Verzögerungen nach Übergabe.

BGB § 536

Aktenzeichen: 8U121/15 Paragraphen: BGB§536 Datum: 2016-11-21
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Sonstiges

BGH - LG München I - AG München
9.11.2016
VIII ZR 73/16

1. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 8. Dezember 2004, VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

2. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Dezember 2004, VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4).

BGB § 543 Abs 1 S 2
GG Art 2 Abs 2 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR73/16 Paragraphen: BGB§543 GGArt.2 Datum: 2016-11-09
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Mietverträge Mietvertragsrecht Schadensersatz

BGH - LG Oldenburg - AG Brake
2.11.2016
XII ZR 153/15

1. Die Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens im Rahmen der Zurechnung des Schadenerfolgs richtet sich nach dem Schutzzweck der jeweils verletzten Norm. Voraussetzung ist zudem, dass derselbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre; die bloße Möglichkeit, ihn rechtmäßig herbeiführen zu können, reicht nicht aus (im Anschluss an BGH, 25. November 1992, VIII ZR 170/91, BGHZ 120, 281, 287 = NJW 1993, 520, 522 und BGH Urteil vom 9. März 2012, V ZR 156/11, NJW 2012, 2022).

2. Zum Einwand rechtmäßigen Alternativverhaltens gegenüber dem auf Erstattung von Umzugskosten als Kündigungsfolgeschaden gerichteten Schadenersatzanspruch des Mieters.

BGB § 249, § 536 Abs 1, § 536a Abs 1, § 543 Abs 2 S 1

Aktenzeichen: XIIZR153/15 Paragraphen: BGB§249 BGB§536 BGB§536a BGB§543 Datum: 2016-11-02
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PDF-DokumentMietrecht - Eigentümerwechsel

BGH - OLG Dresden - LG Dresden
12.10.2016
XII ZR 9/15

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Juli 2012, XII ZR 22/11, NJW 2012, 3032).

BGB § 566 Abs 1, § 578

Aktenzeichen: XIIZR9/15 Paragraphen: BGB§566 BGB§578 Datum: 2016-10-12
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Eigenbedarf

BGH - LG Augsburg - AG Landsverg
11.10.2016
VIII ZR 300/15

1a. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, Urteile vom 23. September 2015, VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368; vom 18. Mai 2005, VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. September 2015, VIII ZR 297/14, aaO).

1b. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Mai 2005, VIII ZR 368/03, aaO).

2. Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. März 2005, VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 316 f.; vom 21. Juni 2016, VI ZR 403/14, VersR 2016, 1194; vom 29. Juni 2016, VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015; Beschluss vom 10. Mai 2016, VIII ZR 214/15, NJW-RR 2016, 982).

BGB § 573 Abs 2 Nr 2

Aktenzeichen: VIIIZR300/15 Paragraphen: BGB§573 Datum: 2016-10-11
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PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge

BGH - LG Köln - AG Köln
5.10.2016
VIII ZR 222/15

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel

"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGB § 307 Abs 1 S 1, § 556b Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR222/15 Paragraphen: BGB§307 Datum: 2016-10-05
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigung Kündigungsgründe Sonstiges

BGH - LG Bonn - AG Bonn
24.8.2016
VIII ZR 261/15

1a. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. Juli 1970, VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4).

1b. Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.

1c. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.

2. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12. November 2014, VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18).

BGB § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst a, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst b,
BGB § 543 Abs 2 S 2, § 543 Abs 2 S 3, § 556 Abs 3

Aktenzeichen: VIIIZR261/15 Paragraphen: BGB§543 BGB§556 Datum: 2016-08-24
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung Mietsicherheit

BGH - LG Erfurt - AG Erfurt
20.7.2016
VIII ZR 263/14

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 1999, XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9).

2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

BGB § 216 Abs 3, § 551

Aktenzeichen: VIIIZR263/14 Paragraphen: BGB§216 BGB§551 Datum: 2016-07-20
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf
13.7.2016
VIII ZR 296/15

§ 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.

BGB § 314 Abs 3, § 543, § 569

Aktenzeichen: VIIIZR296/15 Paragraphen: BGB§314 BGB§543 BGB§569 Datum: 2016-07-13
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Kündigungsrecht Sonstiges

BGH - LG Hamburg - AG Hamburg-St. Georg
29.6.2016
VIII ZR 173/15

1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21. Oktober 2009, VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.; sowie vom 4. Februar 2015, VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 20).

2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.

BGB § 278, § 543 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR173/15 Paragraphen: BGB§278 BGB§543 Datum: 2016-06-29
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PDF-DokumentMietrecht - Mietminderung Prozeßrecht

KG Berlin - LG Berlin
30.5.2016
8 W 13/16

1. Klagt der Mieter auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Sachmangels gemindert sei, so ist für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG mangels einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht entsprechend anwendbar (Aufgabe der Senatsrechtsprechung seit Beschl. v. 01.07.2009 - 8 W 59/09).

2. Wird die Feststellungsklage mit der Klage auf Beseitigung des Mangels verbunden,ist das Feststellungsinteresse jedoch nach § 3 ZPO in der Regel auf den Jahresbetrag der (ggf. vom Mieter angegebenen) Minderung zu schätzen.

§ 9 S. 1 ZPO ist in dieser Konstellation nicht anzuwenden. Die Vorschrift bezieht sich auf Rechte, die ihrer Natur nach und erfahrungsgemäß eine Dauer von 3,5 Jahren haben oder haben können. Die Minderung bis zur Mangelbeseitigung hängt hingegen von der im Zeitpunkt der Klageeinreichung (§ 40 GKG) absehbaren Dauer bis zum Erlass und zur Vollstreckung eines (vorläufig vollstreckbaren) Titels ab. Diese ist regelmäßig eher mit einem Jahr als mit dreieinhalb Jahren anzunehmen.

ZPO § 3, § 9 S 1
GKG § 40

Aktenzeichen: 8W13/16 Paragraphen: ZPO§3 ZPO§9 GKG§40 Datum: 2016-05-30
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PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge

KG Berlin - LG Berlin
19.5.2016
8 U 207/15

1. Der Vorrang der Individualabrede gemäß § 305 b BGB greift auch gegenüber einer in einem Formularmietvertrag über ein langfristiges Gewerberaummietverhältnis enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedarf.

2. Bei Vereinbarung einer solchen Klausel in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung durch den Vermieter kann sich jedenfalls der Erwerber auf § 305 b BGB berufen. Es ist mit § 550 BGB nicht vereinbar, wenn der Erwerber an eine mündliche Vertragsänderung und zugleich auch an die Befristung des Mietvertrages gebunden wäre.

BGB § 305b, § 314 Abs 3, § 550

Aktenzeichen: 8U207/15 Paragraphen: BGB§305b BGB§314 BGB§550 Datum: 2016-05-19
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Düsseldorf - AG Ratingen
11.5.2016
VIII ZR 209/15

Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

BGB § 556 Abs 1 S 1, § 556 Abs 3 S 5, § 556 Abs 3 S 6

Aktenzeichen: VIIIZR209/15 Paragraphen: BGB§556 Datum: 2016-05-11
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