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PDF-DokumentWEG-Recht - Wohngeld Verwaltung Sonstiges

OLG Düsseldorf
12.3.2003 I-3 Wx 377/02
Eine Hausmeistervergütung kann in der Teilungserklärung als zu den Gemeinschaftskosten gehörend geregelt werden. (Leitsatz der Redaktion)

Aktenzeichen: I-3Wx377/02 Paragraphen: Datum: 2003-03-12
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PDF-DokumentWEG-Recht - Beschlüsse WEG-Versammlung Verwaltung

OLG Hamburg
7.3.2003 2 Wx 85/99
1. Dem Versammlungsleiter obliegt entsprechend der gesetzgeberischen Wertung i.S.d. § 24 Abs. 6 WEG, nach der der Versammlungsleiter dafür zu sorgen hat, dass nicht nur das Abstimmungsergebnis, sondern auch das Beschlussergebnis zutreffend in die Niederschrift aufgenommen wird, nicht nur die Auszählung der gültigen Stimmen sondern auch die (vorläufig) für die Wohnungseigentümer verbindliche rechtliche Beurteilung des Abstimmungsergebnisses.

2. Da nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen nur innerhalb einer kurzen Frist von einem Monat seit der Beschlussfassung möglich ist, sind die Wohnungseigentümer als Anfechtungsberechtigte darauf angewiesen, von einem bestimmten Beschlussergebnis als maßgebend ausgehen zu können. Dies dient der notwendigen Rechtssicherheit der Wohnungseigentümer, insbesondere auch derjenigen, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben.

3. Maßgeblich für den Beschlussinhalt ist hiernach nicht das tatsächliche Abstimmungsergebnis sondern die Ergebnisfeststellung durch den Versammlungsleiter, die nicht nur eine inhaltsfixierende Wirkung hat. Der entstehenden Gefahr einer Manipulation des Beschlussergebnisses bei der Feststellung durch den Versammlungsleiter können die Wohnungseigentümer während der Versammlung durch Austausch des Versammlungsleiters (§ 24 Abs. 5 WEG) und nach Schluss der Versammlung im Wege der gerichtlichen Anfechtung (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) begegnen . (Leitsatz der Redaktion)
WEG §§ 6, 23, 24, 43

Aktenzeichen: 2Wx85/99 Paragraphen: WEG§6 WEG§23 WEG§24 WEG§43 Datum: 2003-03-07
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PDF-DokumentWEG-Recht - Wohnungseigentümer Verwaltung Beschlüsse WEG-Versammlung

OLG Düsseldorf
19.2.2003 3 Wx 8/03
Der Gemeinschaft ist sowohl bei der Entschließung wie auch bei der Durchführung von Verwaltungsmaßnahmen ein gewisser Ermessensspielraum (nicht: Beurteilungsspielraum) zuzugestehen. (Leitsatz der Redaktion)

Aktenzeichen: 3Wx8/03 Paragraphen: Datum: 2003-02-19
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PDF-DokumentWEG-Recht - Prozeßrecht Wohnungseigentümer Sonstiges Verwaltung

OLG Düsseldorf
24.1.2003 3 Wx 381/02
a) Das Rechtsmittel der sofortige weitere Beschwerde gemäß §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 22 FGG ist begründet, wenn die angegriffene Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht.

b) Zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft besteht eine Treuepflicht. Diese verpflichtet die Wohnungseigentümer zur Erteilung der Zustimmung zur Änderung einer abgegebenen Teilungserklärung, wenn ein Festhalten an der bestehenden Regelung wegen grober Unbilligkeit gegen Treu und Glauben verstößt.

c) Die Nutzung von Räumen zu Wohnzwecken ist nicht zwingend intensiver als die Nutzung der Räume zu gewerblichen Zwecken.
WEG §§ 43, 45 FGG §§ 27, 22

Aktenzeichen: 3Wx381/02 Paragraphen: WEG§43 WEG§45 FGG§27 FGG§22 Datum: 2003-01-24
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PDF-DokumentWEG-Recht - Wohngeld Verwaltung

OLG Köln
17.01.2003 16 Wx 111/02
Geltendmachung von Wohngeldrückständen durch einzelne Wohnungseigentümer

Ohne entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft sind einzelne Wohnungseigentümer nicht berechtigt, Wohngeldrückstände gegen ein anderes Mitglied der Gemeinschaft, auch wenn es sich um den Mehrheitseigentümer handelt, gerichtlich geltend zu machen.
WEG § 16

Aktenzeichen: 16Wx111/02 Paragraphen: WEG§16 Datum: 2003-01-17
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

Brandenburgisches OLG
16.1.2003 8 U 46/02
1. Die Vergabe von Architektenleistungen zur Sanierung und Modernisierung der Wohnanlage gehört nicht zu den Geschäften, für die der Verwalter nach dem Gesetz (§ 27 Abs. 2 WEG) Vertretungsmacht hat.

2. Die Anwendung der Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff BGB) bei vollmachtsloser Beauftragung eines Architekten durch den Verwalter scheidet aus, weil dadurch zu Lasten der Wohnungseigentümer die nach den Vorschriften des WEG geltende Risikoverteilung für das Vertreterhandeln des Verwalters unterlaufen würde. (Leitsatz der Redaktion)
WEG §§ 27 ff BGB §§ 677 ff

Aktenzeichen: 8U46/02 Paragraphen: WEG§27 BGB§677 Datum: 2003-01-16
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PDF-DokumentWEG-recht - Sonstiges Gemeinschaftseigentum Verwaltung

OLG Köln
10.01.2003 16 Wx 221/02
Errichtung einer Mobilfunkanlage
Für die Frage, welche Einwendungen die übrigen Eigentümer gegen die Errichtung einer Mobilfunkanlage auf einer Sondernutzungsfläche erheben können, ist in erster Linie die Teilungserklärung maßgeblich.

Eine Duldungsverpflichtung muss im Titel bereits so präzisiert sein, dass sie ihrem Inhalt und Umfang nach aus dem Titel selbst unzweideutig entnommen werden kann. Die Verurteilung, die Errichtung von Mobilfunkanlagen zu dulden, „soweit diese öffentlichrechtlich genehmigt sind oder einer derartigen Genehmigung nicht bedürfen“, entspricht diesen Anforderungen nicht.
WEG § 22; ZPO § 890

Aktenzeichen: 16Wx221/02 Paragraphen: WEG§22 ZPO§890 Datum: 2003-01-10
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PDF-DokumentWEG-recht - WEG-Versammlung Anfechtungsrecht Verwaltung Verwalter Sonstiges

OLG Köln
18.12.2002 16 Wx 177/02
Ordnungsgemäße Bezeichnung des Gegenstandes eines Tagesordnungspunktes
Die Bezeichnung des Gegenstandes eines Tagesordnungspunkte in der Einladung (hier: „Vorgehen wegen der Feuchtigkeitsschäden im Haus“) deckt in der Regel auch eine Beschlussfassung über diesen Punkt (hier: Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung der Ursachen der Schäden), auch wenn dies im Einladungsschreiben nicht ausdrücklich angekündigt wird.
WEG § 23 Abs. 2

Aktenzeichen: 16Wx177/02 Paragraphen: WEG§23 Datum: 2002-12-18
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung WEG-Versammlung

OLG Zweibrücken
16.12.2002 3 W 202/02
Abberufung des Verwalters; formelle Rechtskraft eines Beschlusses in Wohnungseigentumssachen

1. Ein Verwalter, der den Wohnungseigentümern mitteilt, er habe seine Vergütung für die nächsten 4 Jahre von den gemeinschaftlichen Geldern vereinnahmt, kann aus einem wichtigen Grund vorzeitig abberufen werden, wenn er kein Recht zu der behaupteten Entnahme hatte.

2. Zur Gültigkeit eines Abberufungsbeschlusses genügt die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei der Einberufung der Eigentümerversammlung, wenn den Wohnungseigentümern aus einem früheren Verfahren die dem Verwalter vorgeworfenen Verfehlungen bekannt waren.

3. Die Einberufung einer Eigentümerversammlung ist auch dann wirksam, wenn die Verwaltereigenschaft des Einladenden rückwirkend wegfällt.

4. Hat ein Beschluss mehrere Anträge zum Gegenstand, erstreckt sich die Hemmungswirkung eines befristeten Rechtsmittels grundsätzlich auf die gesamte Entscheidung. Dies gilt auch dann, wenn sie hinsichtlich eines Verfahrensgegenstandes von dem insoweit obsiegenden Rechtsmittelführer mangels Beschwer von vornherein nicht angefochten werden kann.
WEG §§ 23 Abs. 2, 24 Abs. 1, 26 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 2 und 4, 45 Abs. 2 Satz 1 ZPO § 256 Abs. 1

Aktenzeichen: 3W202/02 Paragraphen: WEG§23 WEG§24 WEG§26 WEG§43 WEG§45 ZPO§256 Datum: 2002-12-16
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Prozeßrecht WEG-Versammlung

OLG Köln
16.12.2002 16 Wx 231/02
Verwalterbestellung bei Streit innerhalb der Gemeinschaft
In Fällen tiefgreifender Meinungsverschiedenheiten zwischen mehreren Gruppen von Wohnungseigentümern kann das Gericht im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG auf Antrag eines Wohnungseigentümers zur Verwirklichung seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung auch dann einen Verwalter bestellen, wenn die Voraussetzungen für eine Bestellung nach § 26 Abs. 3 i. V. mit § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht vorliegen. Die Auswahl des Verwalters liegt im Ermessen des Gerichts. Das Beschwerdegericht hat im Beschwerdeverfahren nicht nur dieses Ermessen zu überprüfen, sondern selbst über die Verwalterbestellung nach eigenem billigen Ermessen zu entscheiden.
WEG §§ 26 Abs. 3, 43 Abs. 1

Aktenzeichen: 16Wx231/02 Paragraphen: WEG§26 WEG§43 Datum: 2002-12-16
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Bewirtschaftungskosten Sonstiges

OLG Frankfurt
10.12.2002 20 W 446/02
Gegenüber der unangefochtenen beschlossenen Sonderumlage als Ergänzung eines bestandskräftig beschlossenen Wirtschaftsplans nach § 16 Abs. 2 WEG kommt eine Aufrechnung nur mit eigenen Ansprüchen aus Notgeschäftsführung bzw. anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen in Betracht. Ein Zurückbehaltungsrecht ist gegenüber Ansprüchen auf Zahlung anteiliger Sonderumlage in jedem Fall ausgeschlossen.
WEG §§ 16 II, 28 II

Aktenzeichen: 20W446/02 Paragraphen: WEG§16 WEG§28 Datum: 2002-12-10
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PDF-DokumentWEG-Recht - Bewirtschaftungskosten Verwaltung Wohngeld

OLG Frankfurt
9.12.2002 20 W 428/02
1. Auf Grund der existentiellen Bedeutung, welche die pünktliche Zahlung der Beiträge nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG für die Liquiditätssicherung der Gemeinschaft hat, ist nach gefestigter Rechtsprechung wegen der zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Schutz- und Treuepflichten eine Aufrechung gegenüber dem Anspruch auf Hausgeld auch ohne Regelung in der Teilungserklärung bzw. einer Vereinbarung nur mit Ansprüchen aus eigener Notgeschäftsführung zulässig, es sei denn, die Gegenforderung ist anerkannt oder rechtskräftig festgestellt.

2. Die zur Aufrechung entwickelten Grundsätze gelten auch für die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts, wobei die Einrede des Zurückbehaltungsrechts gegenüber Beitragsvorschüssen völlig ausgeschlossen ist, weil Vorschusspflicht Vorleistungspflicht bedeutet. (Leitsatz der Redaktion)
WEG §§ 16, 28

Aktenzeichen: 20W428/02 Paragraphen: WEG§16 WEG§28 Datum: 2002-12-09
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung WEG-Versammlung Sonstiges

OLG Hamm
03.12.2002 15 W 190/02
Die Erstreckung einer zur Verwaltung des Sondereigentums formularmäßig erteilten widerruflichen Vollmacht auf die Vertretung des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung und die Entgegennahme von Zustellungen des Wohnungseigentumsverwalters (einschließlich der Einladungen zur Eigentümerversammlung) hält einer Inhaltskontrolle stand.
WEG § 23, BGB §§ 305 c, 307 Abs. 2 Nr. l

Aktenzeichen: 15W190/02 Paragraphen: WEG§23 BGB§305 BGB§307 Datum: 2002-12-03
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Sonstiges

OLG Frankfurt
27.11.2002 20 W 203/02
Eine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG liegt nicht vor, wenn die Gefahrenlage nicht so dringlich ist, dass ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zuvor den vorhandenen Verwalter bzw. wenn der Umfang der Maßnahme dessen Befugnisse überschreitet, die übrigen Wohnungseigentümer einschalten könnte. Einem Wohnungseigentümer, der entgegen dem eindeutigen, erkennbaren Willen der Eigentümergemeinschaft die Sanierung von Gemeinschaftseigentum beauftragt, steht kein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag zu. Einem Anspruch auf Ersatz nach Bereicherungsrecht steht ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft wegen Übernahmeverschulden entgegen ( WEG 21 II, 16; BGB 677, 679, 683, 684, 812).
WEG § 21

Aktenzeichen: 20W203/02 Paragraphen: WEG§21 Datum: 2002-11-27
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Beschlüsse Wohnungseigentümer Sonstiges

Kammergericht Berlin
22.11.2002 24 W 65/02
Kampfhund im gemeinschaftlich genutzten Keller
1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, einen Kampfhund ohne Leine und Maulkorb in gemeinschaftlich genutzten Kellerräumen frei laufen zu lassen.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann auch ohne Mehrheitsbeschluss den Kampfhundbesitzer unmittelbar auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen.
WEG §§ 13 II 1, 15 III BGB § 1004 l 2

Aktenzeichen: 24W65/02 Paragraphen: WEG§13 WEG§13 BGB§1004 Datum: 2002-11-22
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PDF-DokumentProzeßrecht WEG-Recht - Gericht Richter/Schöffen Gemeinschaftseigentum Sondereigentum Verwaltung

OLG Hamburg
4.11.2002 2 Wx 32/02
a) Der Grundsatz des fairen Verfahrens verbietet ein widersprüchliches Verhalten des Richters.

b) Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, die Anträge und Ausführungen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Ein Verstoß gegen Art. 103 I GG führt nicht zur Aufhebung der Entscheidung und Zurückverweisung an das Ausgangsgericht.

c) Wohnungseigentümer haften für einen durch Gemeinschaftseigentum am Sondereigentum verursachten Schaden nur dann, wenn sie es schuldhaft unterlassen haben, notwendige Instandsetzungsarbeiten zu beschließen oder zu fördern.
GG Art. 103

Aktenzeichen: 2Wx32/02 Paragraphen: GGArt.103 Datum: 2002-11-04
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Prozeßrecht

OLG Düsseldorf
18.10.2002 3 Wx 261/02
Zur Umlegung von Rechtskosten auf WEG.

1. Es ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob Rechtskosten nach dem Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG umzulegen sind ( zum Meinungsstand vgl. Sauren WE 1995, 272 ). Nach Ansicht des Senats gilt demgegenüber der Verteilungsmaßstab des § 100 ZPO, mit der Folge, dass die nach der gerichtlichen Kostenentscheidung belasteten Wohnungseigentümer nach Kopfteilen in gleicher Höhe haften.

2. § 16 Abs. 5 WEG bestimmt ausdrücklich, dass die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG nicht zu den Kosten der Verwaltung nach § 16 Abs. 2 WEG gehören; diese Vorschrift besagt damit zunächst einmal noch nichts darüber, nach welchem Maßstab die Kosten im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zu verteilen sind, stellt aber klar, dass nicht der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel für Bewirtschaftungskosten des § 16 Abs. 2 WEG zur Anwendung gelangen kann ( vgl. Deckert in Haufe HWOffice 2002, Bibliothek, Rz. 405 ). Da andere Vorschriften des WEG die Frage der Kostenhaftung im Innenverhältnis nicht regeln, ist gemäß § 100 Abs. 1 ZPO zu verfahren; damit ist für die Verteilung der Verfahrenskosten allein die Anzahl der nach der gerichtlichen Kostenentscheidung belasteten Wohnungseigentümer maßgeblich unabhängig davon, wie viele Wohnungen im Eigentum des einzelnen Wohnungseigentümers stehen.

3. Etwas anderes gilt allerdings für die Rechtskosten HG Ausfall, die nach der gerichtlichen Kostenentscheidung die säumigen Hausgeldschuldner hätten tragen müssen, bei diesen aber nicht beigetrieben werden konnten. Diese Kosten gehören ausnahmsweise zu den Kosten ordnungsgemäßer Verwaltung und sind nach dem Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG umzulegen. (Leitsatz der Redaktion)
WEG §§ 16, 43 ZPO § 100

Aktenzeichen: 3Wx261/02 Paragraphen: WEG§16 WEG§43 ZPO§100 Datum: 2002-10-18
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PDF-DokumentGrundstücksrecht WEG-Recht - Leistungsstörungen Grundstückskaufrecht Verwalter Verwaltung Wohnungseigentümer

27.9.2002 V ZR 320/01
Allein dadurch, daß der Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete behördliche Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum als Zustellungsvertreter entgegen nimmt, wird dem einzelnen Wohnungseigentümer bei einem Verkauf des Wohnungseigentums noch nicht die Kenntnis von dem Inhalt vermittelt.
WEG § 27 Abs. 2 Nr. 3

Aktenzeichen: VZR320/01 Paragraphen: WEG§27 Datum: 2002-09-27
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

OLG Köln
27.09.2002 16 Wx 121/02
Miet und Wohnungsrecht/Verfahrensrecht, Inhaltliche Grenzen eines Vergleichs mit dem Verwalter über die Billigung seiner Jahresabrechnung

Die Billigung eines gerichtlichen Vergleichs mit dem Verwalter, eine nicht ordnungsgemäße Jahresabrechnung nicht mehr zu beanstanden, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie kann daher nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen.
WEG § 44 Abs. 2

Aktenzeichen: 16Wx121/02 Paragraphen: WEG§44 Datum: 2002-09-27
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=5308

PDF-DokumentWEG-Recht - Beirat Verwaltung Verwalter

OLG Köln
20.09.2002 16 Wx 135/02
Allgemeine Ermächtigung des Verwaltungsbeirates zum Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem Verwalter

Die allgemeine Übertragung des Abschlusses des Verwaltervertrages auf den Verwaltungsbeirat, ohne dass diesem abgesehen von der Laufzeit Vorgaben zu Essentials des abzuschließenden Vertrages gemacht werden, mag ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Wird ein derartiger Beschluss nicht angefochten, so ist ein auf seiner Grundlage abgeschlossener Verwaltervertrag aber wirksam.
WEG § 26

Aktenzeichen: 16Wx135/02 Paragraphen: WEG§26 Datum: 2002-09-20
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=5312

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