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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Modernisierung

LG Berlin - AG Schöneberg
24.6.2014
63 S 373/13

Wohnraummiete: Kündigung bei mangelnder Mitwirkung des Mieters im Rahmen der Durchführung von Modernisierungsarbeiten; zurechenbare Pflichtverletzung des Untermieters; Haftung für zusätzliche Anfahrtskosten bei Nichtgewährung von Zutritt zur Wohnung; Mietminderungsanspruch bei Einbau einer neuen Heizungsanlage

1. Die Mitwirkungspflicht des zur Duldung von Modernisierungsarbeiten verpflichteten Mieters umfasst nicht die Verpflichtung zur Schaffung von Baufreiheit. Insbesondere besteht keine Verpflichtung des Mieters, innerhalb der Wohnung den notwendigen Platz zur Durchführung der Arbeiten zu schaffen. Auch der Umstand, dass der Mieter die Wohnung untervermietet hat führt nicht zu einer entsprechenden Verpflichtung. Er hat lediglich zur Folge, dass der Mieter den Untermieter veranlassen muss, seinerseits die Durchführung der Arbeiten zu dulden.

2. Es liegt keine Pflichtverletzung vor, wenn der Untermieter dem Hausverwalter und den Handwerkern untersagt, seine Sachen aus der Wohnung zu tragen, sofern ihm nicht mitgeteilt wird, wohin er die Sachen bringen soll.

3. Die Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung trotz rechtzeitiger Ankündigung und Verpflichtung zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen führt zu einer Haftung des Mieters für zusätzliche Anfahrtskosten der Handwerker.

4. Dem Recht auf Mietminderung steht die Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Modernisierungsarbeiten grundsätzlich nicht entgegen. Baut der Vermieter eine neue Heizungsanlage ein lässt er die vorhandenen Öfen deshalb abreißen, so ist auch bei Nichtbenutzung der Wohnung durch den Mieter eine Minderungsquote von 60% in den Heizmonaten als angemessen anzusehen.

5. Eine auf das Verhalten des Mieters/Untermieters gestützte Kündigung ist unwirksam, denn es wurden die vertraglichen Pflichten nicht mehr als unerheblich verletzt.

BGB § 536 Abs 1, § 543 Abs 1, § 546 Abs 1, § 546 Abs 2, § 573 Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: 63S373/13 Paragraphen: BGB§536 BGB§543 BGB§546 BGB§573 Datum: 2014-06-24
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PDF-DokumentMietrecht - Untermieter Sonstiges

BGH - LG Hamburg - AG Hamburg
11.6.2014
VIII ZR 349/13

1. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. November 2005, VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200).

2. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.

BGB § 553 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR349/13 Paragraphen: BGB§553 Datum: 2014-06-11
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PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge Tiere

AG Reinbek
4.6.2014
11 C 15/14

Generelles Hunde- und Katzenhaltungsverbot in einem Formularmietvertrag

1. Das formularmäßig vereinbarte grundsätzliche Verbot der Haltung von Hunden und Katzen ist aufgrund unangemessener Benachteilung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam.

Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine beabsichtigte Tierhaltung vertragsgemäß ist (Anschluss BGH, 20. März 2012, VIII ZR 168/12, NJW 2013, 1526).

2. Die Haltung zweier Labrador- Retrieverhunde in einer Etagenmietwohnung mit knapp 50 qm ist als vertragsgemäß anzusehen.

BGB § 307 Abs 1, § 535 Abs 1

Aktenzeichen: 11C15/14 Paragraphen: BGB§307 BGB§535 Datum: 2014-06-04
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Nebenkostenabrechnung

BGH - OLG Koblenz - LG Mainz
28.5.2014
XII ZR 6/13

Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an Senatsurteil vom 10. Juli 2013, XII ZR 62/12, NJW 2013, 2885).

BGB § 556 Abs 3 S 2, § 556 Abs 3 S 3, § 556 Abs 3 S 5, § 556 Abs 3 S 6, § 782

Aktenzeichen: XIIZR6/13 Paragraphen: BGB§556 BGB§782 Datum: 2014-05-28
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PDF-DokumentMietrecht Grundstücksrecht - Gewerbemietrecht Sonstiges Leitungsrechte

OLG Karlsruhe
15.5.2014
12 U 170/13

Dem Mieter von Gewerberäumen steht gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstücks ein Anspruch auf Nutzung der diesem Grundstück dienenden Versorgungsanschlüsse zum Zwecke der Versorgung der Gewerberäume mit Wasser und Strom nicht zu.

Aktenzeichen: 12U170/13 Paragraphen: Datum: 2014-05-15
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PDF-DokumentMietrecht - Mietsicherheit

BGH - LG BOnn - AG Bonn
7.5.2014
VIII ZR 234/13

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

BGB § 551 Abs 3

Aktenzeichen: VIIIZR234/13 Paragraphen: BGB§551 Datum: 2014-05-07
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Eigenbedarf

BGH - LG Essen - AG Essen
30.4.2014
VIII ZR 284/13

Zu den Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.

BGB § 573 Abs 3 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR284/13 Paragraphen: BGB§573 Datum: 2014-04-30
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PDF-DokumentMietrecht Grundstücksrecht - Mietzahlungen Zwangsverwaltung

BGH - LG Bochum - AG Witten
30.4.2014
VIII ZR 103/13

Eine in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit als Einmalzahlung vereinbarte und vor der Beschlagnahme vollständig gezahlte Miete ist den Hypothekengläubigern gegenüber gemäß § 1124 Abs. 2 BGB insoweit unwirksam, als sie sich auf die (fiktive) anteilige Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden (beziehungsweise bei Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats für eine spätere Zeit als den ersten Monat nach der Beschlagnahme) bezieht.

BGB § 535 Abs 2, § 1124 Abs 2
ZVG § 20 Abs 2, § 146 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR103/13 Paragraphen: BGB§535 BGB§1124 ZVG§20 ZVG§146 Datum: 2014-04-30
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht

BGH - OLG Düsseldorf - LG Düsseldorf
30.4.2014
XII ZR 146/12

Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Januar 2014, XII ZR 68/10, NJW 2014, 1087).

BGB § 242, § 542, § 550, § 566 Abs 1, § 567 S 1

Aktenzeichen: XIIZR146/12 Paragraphen: BGB§242 BGB§542 BGB§550 BGB§566 BGB§567 Datum: 2014-04-30
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Leistungsstörungen

BGH - LG Hamburg - AG Hamburg-Harburg
9.4.2014
VIII ZR 107/13

1. Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.

2. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Mai 2012, VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32).

BGB § 543 Abs 1 S 2
InsO § 109 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR107/13 Paragraphen: BGB§543 InsO§109 Datum: 2014-04-09
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Köln - AG Köln
2.4.2014
VIII ZR 201/13

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

BGB § 556

Aktenzeichen: VIIIZR201/13 Paragraphen: BGB§556 Datum: 2014-04-02
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung

BGH - LG Berlin - AG Tempelhof-Kreuzberg
2.4.2014
VIII ZR 231/13

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

BGB § 164 Abs 1 S 2, § 558a Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR231/13 Paragraphen: BGB§164 BGB§558a Datum: 2014-04-02
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PDF-DokumentSchadensrecht Mietrecht - Schadensersatz Sonstiges

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
2.4.2014
VIII ZR 19/13

1. Zur Zulässigkeit einer auf Ersatz künftigen Schadens gerichteten Feststellungsklage, wenn die Möglichkeit eines Schadenseintritts zwar minimal über dem allgemeinen Lebensrisiko liegt, jedoch aufgrund der Umstände des Einzelfalls als "sehr, sehr gering" anzusehen ist.

2. Hatte der Vermieter einer Mietwohnung beschädigte Fußbodenplatten aus Vinylasbest unsachgemäß entfernen lassen und befürchtet der Mieter, durch ungebundene Asbestfasern in der Luft einer konkreten Gefahr einer tödlichen Tumorerkrankung ausgesetzt zu sein, besteht kein berechtigtes Interesse an der gerichtlichen Feststellung, dass der Vermieter ihm für künftige Gesundheitsschäden einzustehen und diesbezügliche Schäden zu ersetzen hat, wenn der gerichtlich bestellte Sachverständige ausgeführt hat, dass die Verwirklichung des Risikos an einem durch die Pflichtverletzung des Vermieters verursachten Tumor zu erkranken, "eher unwahrscheinlich" sei. Bei verständiger Würdigung besteht im Streitfall aus der Sicht des Mieters kein Grund mit einem Schaden "wenigstens zu rechnen" (vergleiche BGH, 9. Januar 2007, VI ZR 133/06, VersR 2007, 708).

ZPO § 256 Abs 1
BGB § 241 Abs 2, § 280 Abs 1, § 535 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR19/13 Paragraphen: ZPO§256 BGB§241 BGB§280 BGB§535 Datum: 2014-04-02
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=34335

PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung Eigentümerwechsel

BGH - LG Frankfurt - AG Frankfurt
19.3.2014
VIII ZR 203/13

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.

BGB § 558a, § 566 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR203/13 Paragraphen: BGB§558a BGB§566 Datum: 2014-03-19
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PDF-DokumentMietrecht - Untermiete

BGH - LG Bonn - AG Königswinter
14.3.2014
V ZR 218/13

1. Der Eigentümer kann, von einem - bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten - Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen.

2. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 6. November 1968, V ZR 85/65, WM 1968, 1370).

BGB § 421, § 546a Abs 1, § 987, § 990 Abs 1, § 991

Aktenzeichen: VZR218/13 Paragraphen: BGB§421 BGB§546a BGB§987 BGB§990 BGB§991 Datum: 2014-03-14
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PDF-DokumentMietrecht - Modernisierung

BGH - LG Berlin - AG Neukölln
12.3.2014
VIII ZR 147/13

Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB aF bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB.

BGB § 554 Abs 2 aF, § 557b Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR147/13 Paragraphen: BGB§554 BGB§557b Datum: 2014-03-12
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PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge

BGH - OLG Köln - LG Köln
12.3.2014
XII ZR 108/13

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.

BGB § 307 Abs 1, § 535 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: XIIZR108/13 Paragraphen: BGB§307 BGB§535 Datum: 2014-03-12
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=34065

PDF-DokumentMietrecht - Schadensersatz

BGH - LG Heidelberg - AG Heidelberg
5.3.2014
VIII ZR 205/13

Zum Umfang des Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter wegen eines verlorenen Wohnungsschlüssels (hier: Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage).

BGB § 546

Aktenzeichen: VIIIZR205/13 Paragraphen: BGB§546 Datum: 2014-03-05
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=34118

PDF-DokumentMietrecht Honorarrecht/RVG - Prozeßrecht Streitwert Mietrecht

OLG Celle - LG Stade
17.2.2014
2 W 32/14

Kostenstreitwert der Klage auf Nutzungsentschädigung

Der Kostenstreitwert für die Klage des Vermieters gemäß § 546 a Abs. 1 BGB i.V.m. § 259 ZPO auf künftige Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache richtet sich nach §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO und beläuft sich in einfach gelagerten Fällen auf den Betrag einer Jahresmiete.

GKG § 48 Abs 1
ZPO § 3, § 259
BGB § 546a Abs 1

Aktenzeichen: 2W32/14 Paragraphen: GKG§48 ZPO§3 ZPO§259 BGB§546a Datum: 2014-02-17
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht

OLG Hamburg - LG Hamburg
12.2.2014
8 U 138/11

Entscheidungstitel "Schriftform des § 550 BGB bei Bezeichnung des Vermieters als "Erbengemeinschaft + Familiename"

1.Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter im Mietvertrag als "Erbengemeinschaft" mit Zusatz eines Familienamens bezeichnet ist und der Mietvertrag zwei Unterschriften trägt, von denen eine als Unterschrift einer natürlichen Person mit demselben Familiennamen lesbar ist.

2. Dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer Vermieter sein sollen, muss aus der Vertragsurkunde selbst erkennbar sein.

BGB § 550

Aktenzeichen: 8U138/11 Paragraphen: BGB§550 Datum: 2014-02-12
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=34570

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