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PDF-DokumentWEG-Recht - Teilungserklärung Verwalter Verwaltung

OLG Köln - LG Bonn
15.10.2003 16 Wx 97/03
Sieht die Teilungserklärung vor, dass die Wohnungseigentümer vor baulichen Veränderungen die Zustimmung des Verwalters einholen müssen, so tritt die Zustimmung des Verwalters im Regelfall nicht an die Stelle der einstimmigen Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, sondern ist neben dieser erforderlich.
WEG § 22

Aktenzeichen: 16Wx97/03 Paragraphen: WEG§22 Datum: 2003-10-15
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PDF-DokumentWEG-Recht - WEG-Versmmlung Beschlüsse Sonstiges Verwaltung

OLG Hamm - AG Herne
9.10.2003 15 W 14/02
1. Eine Vertrag, durch den die Miteigentümer zweier selbstständiger Wohnungseigentumsgemeinschaft ein gemeinsames Verwaltungs- und Wirtschaftswesen unter Verdrängung der gesetzlichen Verwaltungsbefugnisse der einzelnen Gemeinschaft vereinbaren, ist wegen Verstoß gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts und Umgehung des sachenrechtlichen Typenzwangs nichtig.

2. Die auf der Grundlage eines solchen Vertrages gefassten Beschlüsse einer Versammlung von Miteigentümern beider Gemeinschaften sind als Gesamtakte zu Lasten Dritter nichtig.

Aktenzeichen: 15W14/02 Paragraphen: Datum: 2003-10-09
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PDF-DokumentWEG-Recht - Bewirtschaftungskosten Umlagen Verwaltung

BGH LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg
25.9.2003 V ZB 21/03
Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.
WEG § 16 Abs. 2

Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung.
WEG §§ 21 Abs. 3, 22 Abs. 1

Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluß entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist.
WEG § 21 Abs. 3

a) Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluß ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.

b) Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.
WEG § 21 Abs. 4

Aktenzeichen: VZB21/03 Paragraphen: WEG § 16 WEG§ 21 Datum: 2003-09-25
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

OLG Köln - LG Bonn
24.09.2003 2 Wx 28/03
Bindung des Verwalteramts einer Wohnungseigentümergemeinschaft an die Person des Verwalters

Das Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an die Person des Verwalters gebunden. Ob der Wohnungseigentumsverwalter eine natürliche oder juristische Person ist, spielt hierfür keine Rolle. Wenn deshalb infolge einer Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtspersönlichkeit wäre, scheidet ein Übergang der Verwalterstellung im Interesse der Wohnungseigentümer aus.
GBO §§ 13, 15, 78, 80;
WEG §§ 12, 26;
UmwG §§ 123 Abs. 3 Nr. 1, 131, 132

Aktenzeichen: 2Wx28/03 Paragraphen: GBO§13 GBO§15 GBO§78 GBO§80 WEG§12 WEG§26 UmwG§123 UmwG§131 UmwG§132 Datum: 2003-09-24
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PDF-DokumentWEG-Recht - Teilungserklärung Verwaltung Sonstiges

Kammergericht
01.09.2003 24 W 285/02
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit ist nicht gegeben, wenn die Kostenverteilung von dem teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung geregelt worden ist und er wegen der Verzögerung eines von ihm geplanten weiteren Ausbaues von Wohnungs- oder Teileigentum keine Sonderregelung getroffen hat. Die Erwerber der anderen Wohnungen dürfen sich auf die nach der Teilungserklärung vorgesehene Kostenregelung verlassen.
WEG § 16 II

Aktenzeichen: 24W285/02 Paragraphen: WEG§16 Datum: 2003-09-20
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Sanierung/Umbau Sonstiges

Schleswig-Holsteinisches OLG - LG Itzehoe
05.08.2003 2 W 144/02
Schallschutzmängel in Wohnungseigentumsanlage
1. Als ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage kann grundsätzlich auch die Beseitigung anfänglicher Schallschutzmängel begehrt werden. „Stand der Technik“ im Schallschutz war 1978 die Einhaltung der Anforderungen nicht mehr der DIN 4109 (1962) an den einfachen Schallschutz, sondern der Anforderungen der DIN 4109 (1962) an den „erhöhten Schallschutz“.

2. Welche Maßnahme mit welchem Aufwand und mit der Folge der Erreichung welchen Dämmniveaus konkret begehrt werden kann, hängt davon ab, wie sich in vergleichbarer Situation ein wirtschaftlich denkender, vernünftiger Alleineigentümer nach Kosten-Nutzen-Analyse verhalten würde. Sind von den Mängeln grundsätzlich alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betroffen, so gebietet der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer, die Sanierungskosten für die Gesamtanlage auch dann in die Kosten-Nutzen-Analyse einzustellen, wenn bisher nur für einen Miteigentumsanteil Mängelbeseitigung begehrt wird.

3. Nimmt die Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen anfänglich mängelbehafteten Zustand über einen längeren Zeitraum hin, ist die Situation der Wohnungseigentumsanlage hierdurch vorgeprägt. Bei weiterer Verschlechterung des Schallschutzes durch bauliche Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums (hier: Ersatz von Teppichboden durch Fliesenbelag) können daher in aller Regel nur noch Dämmmassnahmen verlangt werden, die ein dem Zustand vor Entfernung des Teppichboden entsprechendes Schallschutzniveau gewährleisten.
WEG §§ 21 IV, V

Aktenzeichen: 2W144/02 Paragraphen: WEG§21 Datum: 2003-08-05
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Sonstiges

OLG Hamburg
1.8.2003 2 Wx 144/00
Zustimmung zum Verkauf einer Wohnung.
Ohne Rechtsverstoß hat das Beschwerdegericht im Ausgangspunkt angenommen, dass ein Anspruch des Antragstellers gegen die Antragsgegner auf Schadensersatz wegen fehlender bzw. nicht rechtzeitiger Zustimmung zu der Veräußerung durch den Kaufvertrag vom 18. Februar 1995 aus dem unter den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis gegeben sein kann, wenn die Zustimmung rechtswidrig versagt (positive Forderungsverletzung) oder schuldhaft verzögert (Verzug) worden ist. (Leitsatz der Redaktion)
WEG § 12

Aktenzeichen: 2Wx144/00 Paragraphen: WEG§12 Datum: 2003-08-01
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Teilungserklärung

OLG Köln - LG Köln
30.07.2003 16 Wx 149/03
Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung im eigenen Namen
Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Verwalter Ansprüche grundsätzlich nur im Namen der Gemeinschaft geltend machen darf und beschließt die Gemeinschaft bei Bestellung eines bestimmten Verwalters durch Mehrheitsbeschluss, dass dieser Verwalter auch zur Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft im eigenen Namen berechtigt sein soll, so liegt hierin keine nichtige Änderung der Teilungserklärung, sondern lediglich ein teilungserklärungswidriger Beschluss im Einzelfall, der wirksam wird, wenn er nicht rechtzeitig angefochten worden ist.
WEG § 27

Aktenzeichen: 16Wx149/03 Paragraphen: WEG§27 Datum: 2003-07-30
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PDF-DokumentWEG-Recht - Anfechtungsrecht Beschlüsse Verwalter Verwaltung Prozeßrecht

17.7.2003 V ZB 11/03
Die Wohnungseigentümer, die der Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG entgegentreten, sind hinsichtlich einer gerichtlichen Entscheidung, mit der der Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt worden ist, auch dann zur Beschwerde bzw. Rechtsbeschwerde befugt, wenn sie durch die gerichtliche Entscheidung keine persönlichen Nachteile erleiden.
WEG § 45 Abs. 1 FGG § 20 Abs. 1

Ein Eigentümerbeschluß, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlaß besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.
WEG § 21 Abs. 4

Aktenzeichen: VZB11/03 Paragraphen: WEG§45 FGG§20 WEG§21 Datum: 2003-07-17
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PDF-DokumentWEG-Recht - WEG-Versammlung Beschlüsse Verwaltung Wohnungseigentümer Sonstiges

OLG Köln - LG Köln
14.07.2003 16 Wx 124/03
Abwälzung der Eigenbeteiligung bei der Gebäudeversicherung für Wasserschäden auf den Eigentümer, in dessen Sondereigentum sich Wasserrohrbruch ereignete

Der Gemeinschaft fehlt nicht die Beschlusskompetenz, durch Mehrheitsbeschluss jeweils demjenigen Eigentümer die Eigenbeteiligung bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversicherung für Wasserschäden allein aufzuerlegen, in dessen Sondereigentum sich die schadhaften Wasserrohre befinden.
WEG § 16

Aktenzeichen: 16Wx124/03 Paragraphen: WEG§16 Datum: 2003-07-14
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PDF-DokumentWEG-Recht - Sanierung/Umbau WEG-Versammlung Beschlüsse Verwaltung

OLG Köln - LG Köln
27.06.2003 16 Wx 142/03
Beauftragung eines Sachverständigen
Steht auf Grund eines Sachverständigengutachtens fest, dass Schäden in einer Wohnung keinesfalls ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum haben, so muss die Gemeinschaft nicht weitere Sachverständigenkosten aufwenden, um die genaue Ursache der Schäden im Rahmen des Sondereigentums des betroffenen Wohnungseigentümers zu ermitteln. Es ist dann allein seine Sache, die genaue Schadensursache zu ermitteln und den Schaden beheben zu lassen.
WEG §§ 14, 21

Aktenzeichen: 16Wx142/03 Paragraphen: WEG§14 WEG§21 Datum: 2003-06-27
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Sondereigentum Gemeinschaftseigentum Sonstiges

OLG Köln - LG Köln
02.06.2003 16 Wx 70/03
Abholzen eines die Wohnungseigentumsanlage optisch prägenden, die Gaszuleitungen zum Hause aber gefährdenden Mammutbaumes

Werden die Gaszuleitungen zu einer Wohnungseigentumsanlage durch das Wurzelwerk eines die Anlage optisch prägenden alten Mammutbaumes gefährdet und kommen zur Beseitigung der Gefahr nur entweder die Entfernung des Baumes oder die Neuverlegung der Leitungen durch das Sondereigentum eines der Wohnungseigentümer in Betracht, so widerspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer sich für das Abholzen und nicht für die Inanspruchnahme des Sondereigentums entscheidet. Die übrigen Wohnungseigentümer müssen diese Mehrheitsentscheidung hinnehmen.
WEG § 22

Aktenzeichen: 16Wx70/03 Paragraphen: WEG§22 Datum: 2003-06-02
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=7786

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

OLG Köln - LG Köln
21.05.2003 16 Wx 101/03
Verwalterwahl
Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, den faktischen Verwalter, der während seiner faktischen Verwaltungstätigkeit über zwei Jahre hin bei dem ihn protegierenden Mehrheitseigentümer ganz erhebliche Zahlungsrückstände auflaufen ließ, anschließend zum ordentlichen Verwalter zu wählen.
WEG § 26

Aktenzeichen: 16Wx101/03 Paragraphen: WEG§26 Datum: 2003-05-21
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Verwalter

Kammergericht
14.5.2003 24 W 341/01
Zeitrahmen für Notverwalterbestellung
1. Bei der Notverwalterbestellung kann das WEG-Gericht die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine Verwalterneubestellung entweder frei zulassen oder aber für eine bestimmte Zeit ausschließen oder die Verwalterabberufung nur aus wichtigem Grunde gestatten.

2. In konfliktträchtigen Wohnanlagen kann eine Notverwalterbestellung auch für zwei oder drei Jahre rechtlich vertretbar sein.
WEG §§ 21 IV, 26 III, 43 l Nr. 3, 44 III

Aktenzeichen: 24W341/01 Paragraphen: WEG§21 WEG§26 WEG§43 WEG§44 Datum: 2003-05-14
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=7772

PDF-DokumentWEG-Recht - Beschlüsse WEG-Versammlung Verwaltung Sonstiges

OLG Hamburg
7.4.2003 2 Wx 9/03
Abmahnungsbeschluss, Entziehungsbeschluss
Ein Abmahnungsbeschluss kann ebenso wie ein Entziehungsbeschluss gem. § 18 WEG vom Wohnungseigentumsgericht nur auf formelle Mängel überprüft werden. Dem liegt die unterschiedliche Kompetenzverteilung zugrunde, die das Wohnungseigentumsgericht in seiner Prüfungskompetenz einschränkt: Erst das Prozessgericht hat gem. § 51, § 19 WEG darüber zu entscheiden, ob ein die Entziehung rechtfertigender Grund vorliegt. Denn der Eigentümerbeschluss nach § 18 Abs. 3 WEG soll das Entziehungsverfahren in Gang bringen und stellt lediglich eine besondere Prozessvoraussetzung für die Klage dar. (Leitsatz der Redaktion)
WEG § 18 WEG § 51

Aktenzeichen: 2Wx9/03 Paragraphen: WEG§18 WEG§51 Datum: 2003-04-07
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Beschlüsse Sonstiges

OLG Düsseldorf
2.4.2003 3 Wx 223/02
1. Gemäß §§ 28 Abs. 5, 23 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit. Hierbei ist strikt darauf zu achten, dass die Abstimmung durch Wohnungseigentümer im Rechtssinne, also solche Eigentümer erfolgt, die einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück inne haben (vgl. § 1 Abs. 4 WEG; Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 3 Rdz. 7, § 1 Rdz. 21) und diese über die mit diesem Grundstück verbundenen Angelegenheiten abstimmen.

2. So wie bei einer Mehrhausanlage die Wohnungseigentümer eines Hauses nicht über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan für dieses allein beschließen können, weil die Abrechnung notwendigerweise Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen, über die nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam beschließen können (Bärmann/Pick/Merle WEG a.a.O. Rdz. 92), kann über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbständiger Wohnungseigentümergemeinschaften nicht eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete „Dachgemeinschaft„ beschließen. (Leitsatz der Redaktion)
WEG §§ 23, 28

Aktenzeichen: 3Wx223/02 Paragraphen: WEG§23 WEG§28 Datum: 2003-04-02
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Verwalter Sanierung/Umbau

OLG Köln - LG Köln
02.04.2003 16 Wx 50/03
Kostspieliger Renovierungsbeschluss allein auf Grund einer pauschalen Kostenschätzung

Ein Beschluss, eine aufwendige Sanierungs- und Renovierungsmaßnahme allein auf Grund einer pauschalen Kostenschätzung in Auftrag zu geben, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwalter kann die Eigentümer in Vorbereitung eines solchen Beschlusses nicht darauf verweisen, es sei ihre Sache, Vergleichsangebote einzuholen.
WEG § 21 Abs. 3

Aktenzeichen: 16Wx50/03 Paragraphen: WEG§21 Datum: 2003-04-02
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=7784

PDF-DokumentWEG-Recht - Bewirtschaftungskosten Verwaltung Umlagen Wohngeld

Kammergericht
26.03.2003 24 W 189/02
Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers in der Jahresabrechnung

1. Ausgaben der Gemeinschaft, die nur einen Wohnungseigentümer betreffen, können in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt und damit auch bestandskräftig festgelegt werden (Senat vom 17. Januar 2001, 24 W 5898/00, NZM 2001, 294 = ZMR 2001, 307).

2. Ficht der Wohnungseigentümer mit der Sonderbelastung die Jahresabrechnung an, ist die materielle Berechtigung der Sonderbelastung nicht im Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfen, sondern sowohl die Gesamtabrechnung wie auch die Einzelabrechnung des betroffenen Wohnungseigentümers nur insoweit für ungültig zu erklären.

3. Die Wohnungseigentümer müssen dann ergänzend zu der betreffenden Jahresabrechnung den strittigen Betrag nach dem auch sonst geltenden Schlüssel auf alle Wohnungseigentümer umlegen und können die gerichtliche Geltendmachung des Betrages gegen den betreffenden Wohnungseigentümer beschließen, wenn die Anspruchsverfolgung aussichtsreich ist.
WEG §§ 16 II; 28 III, V

Aktenzeichen: 24W189/02 Paragraphen: WEG§16 WEG§28 Datum: 2003-03-26
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=8808

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

Thüringer OLG
18.3.2003 6 W 63/03
Schein-Verwalter-Bestellung
1. Die durch einen der Wohnungseigentümer allein getätigte Verwalterbestellung ist als Nicht-Beschluss völlig unwirksam. Sie bleibt auch dann nichtig, wenn der Schein-Verwalter über einige Zeit Verwaltungsaufgaben wahrgenommen hat.

2. Bedarf die Veräußerung von Sondereigentumseinheiten nach der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung des Verwalters, so sind jedenfalls diejenigen Sondereigentumsrechte wirksam erworben, welche der ursprüngliche Eigentümer aller Sondereigentumsrecht veräußert hat.
WEG §§ 12, 23; 24; 26

Aktenzeichen: 6W63/03 Paragraphen: WEG§12 WEG§23 WEG§24 WEG§26 Datum: 2003-03-18
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=6253

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Sondereigentum Beschlüsse

OLG Düsseldorf
12.3.2003 3 Wx 369/02
1. Untersagung des Betreibens eines bordellähnlichen Betriebes in den zu einem Sondereigentum gehörenden Räumlichkeiten.

2. Aus der getrennten Verwaltung zweier Häuser eines Wohnungseigentumsanlage folgt nicht, dass die Pflichten aller Beteiligten als Wohnungseigentümer gemäß den §§ 14 Nr. 1, Nr. 2 und 15 WEG damit aufgehoben wären. (Leitsatz der Redaktion)

Aktenzeichen: 3Wx369/02 Paragraphen: WEG§14 WEG§15 Datum: 2003-03-12
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=6149

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