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PDF-DokumentWEG-Recht - Prozeßrecht Sonstiges Verwaltung

OLG Farnkfurt - LG Gießen - AG Büdingen
12.07.2004 20 W 96/03
Prozessstandschaft; Aufwandsentschädigung; Wohnungseigentümer
Es widerspricht im Regelfall nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft einzelnen Wohnungseigentümern eine Aufwandsentschädigung für die Führung von Prozessen in Prozessstandschaft für die Wohnungseigentümer bewilligt.
WEG § 21

Aktenzeichen: 20W96/03 Paragraphen: WEG§21 Datum: 2004-07-12
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Sonstiges

Kammergericht - LG Berlin
13.05.2004 12 U 3/03
Verletzung des als entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages zu qualifizierenden Vertrages eines Hausverwalters durch Vergabe von Aufträgen, ohne zuvor Vergleichsangebote eingeholt zu haben.
BGB §§ 319 Abs. 1, 319 Abs. 1 Satz 2
ZPO §§ 411 Abs. 3, 520 Abs. 3 Nr. 2

Aktenzeichen: 12U3/03 Paragraphen: BGB§319 ZPO§411 ZPO§520 Datum: 2004-05-13
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Sonstiges

Kammergericht
12.05.2003 24 W 279/02
Ersatzfähigkeit vorprozessual entstandener Rechtsverfolgungskosten

1. Verletzt der WEG-Verwalter seine Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, § 665 BGB, Eigentümerbeschlüsse weisungsgemäß auszuführen, steht der Anspruch auf weisungsgemäße Ausführung und ggf. auf Schadensersatz nur der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu (BGHZ 106, 222).

2. Ein Individualanspruch für den einzelnen Wohnungseigentümer auf Schadensersatz (BGHZ 115, 223) kann auch nicht daraus abgeleitet werden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer den Verwalter unbefugt abmahnt und die ihm daraus entstehenden Anwaltskosten geltend macht.
WEG §§ 43 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4, 47 Satz 2;
pVV

Aktenzeichen: 24W279/02 Paragraphen: WEG§43 WEG§47 pVV Datum: 2004-05-12
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PDF-DokumentWEG-Recht - WEG-Versammlung Verwaltung Sonstiges

OLG Hamm - LG Essen
04.05.2004 15 W 142/03
§ 14 Abs. 6 der Teilungserklärung entspricht im Wesentlichen der gesetzlichen Regelung des § 24 Abs. 6 WEG. Für die gesetzliche Regelung ist allgemein anerkannt, dass eine fehlende oder fehlerhafte Unterschrift unter das Protokoll die protokollierten Beschlüsse nicht fehlerhaft macht, sondern nur den Beweiswert des Protokolls als Privaturkunde im Sinne des § 416 ZPO schmälert. (Leitsatz der Redaktion)
WEG § 24
ZPO § 416

Aktenzeichen: 15W142/03 Paragraphen: WEG§24 ZPO§416 Datum: 2004-05-04
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

OLG Hamm - AG Bottrop
8.4.2004 15 W 17/04
Abberufung des bauträgeridentischen WEG-Verwalters aus wichtigem Grund Ein Wohnungseigentumsverwalter kann aus wichtigem Grund abberufen werden, wenn die Gefahr von Interessenkollisionen, die bereits bei seiner Bestellung in der Teilungserklärung durch die wirtschaftliche Identität mit dem Bauträger angelegt ist, sich in der Weise konkretisiert, daß die Wohnungseigentümer Verwaltungsmaßnahmen im Hinblick auf die gemeinschaftliche Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen treffen wollen.
WEG § 26 Abs. 1

Aktenzeichen: 15W17/04 Paragraphen: WEG§26 Datum: 2004-04-08
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PDF-DokumentWEG-Recht - Beschlüsse Verwaltung Sonstiges

OLG Hamm - AG Dortmund
1.4.2004 15 W 71/04
Die Regelung des § 18 Abs. 3 WEG ist jedenfalls insoweit dipositiv, als durch die Gemeinschaftsordnung eine Erleichterung des Mehrheitserfordernisses für den Entziehungsbeschluss vorgesehen werden kann.
WEG § 18 Abs. 3

Aktenzeichen: 15W71/04 Paragraphen: WEG§18 Datum: 2004-04-01
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung WEG-Versammlung Prozeßrecht

BayObLG - LG München II - AG Fürstenfeldbruck
29.03.2004 2 Z BR 164/04
Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.
WEG § 15

Aktenzeichen: 2ZBR164/04 Paragraphen: WEG§15 Datum: 2004-03-29
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PDF-DokumentWEG-Recht Mietrecht - Verwalter Verwaltung

Saarländisches OLG
12.2.2004 8 U 102/03
1. Hat ein Verwalter neben seinen eigentlichen Aufgaben unter anderem auch die Anwerbung neuer Mietinteressenten sowie der Abschluss neuer Mietverträge gehören (vgl. Ziff. 2.), haftet die Beklagte als Verwalterin nach den allgemeinen Regeln für die ordnungsgemäße Erfüllung dieser Aufgaben, also für jede Form der Fahrlässigkeit (§§ 276, 278 BGB); Haftungsmaßstab ist hierbei nach dem einschlägigen Verkehrskreis die Sorgfalt eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft.

2. Diese Sorgfalt ist im Zusammenhang mit der hier in Rede stehenden Auswahl des „richtigen“ Mieters umso mehr zu fordern, als es um eine für den Wert der Immobilie entscheidende Frage geht; denn dieser wird erheblich auch von der Nachhaltigkeit der Miete beeinflusst, die ihrerseits an der Laufzeit des Mietvertrages und insbesondere der Bonität des Mieters gemessen wird.

3. Zu den Sorgfaltplichten gehört neben der Selbstauskunft des Mietinteressenten zumindest noch eine aktuelle Lohnbescheinigung bzw. Lohnabrechnung seitens des Zeugen P. vor Mietvertragsabschluss vorlegen lassen müssen. Eine solche Maßnahme ist nämlich ebenso einfach wie wirkungsvoll und kann gegenüber einem ernsthaften Interessenten, der den Interessen des Vermieters Rechnung trägt, auch keine abschreckende Wirkung haben. Sie ist darüber hinaus durchaus üblich und wurde - wie die Zeugin T. (jetzt: K.) in anderem Zusammenhang bekundet hat - auch seitens des Geschäftsführers der Beklagten bei Außenterminen mit Mietinteressenten häufig vorgenommen. (Leitsatz der Redaktion)
BGB §§ 276, 278

Aktenzeichen: 8U102/03 Paragraphen: BGB§276 BGB§278 Datum: 2004-02-12
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PDF-DokumentWEG-Recht Prozeßrecht Vertragsrecht Baurecht - Verwaltung Sonstiges Verjährung Verjährungsrecht

BGH - OLG München - LG München I
9.2.2004 II ZR 218/01
a) Sind in einem städtebaulichen Areal (Olympiadorf) gemeinschaftliche Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen vorhanden, welche teilweise grundstücksübergreifend, teilweise nur auf einzelnen privaten Grundstücken errichtet sind, können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, vertreten durch die jeweiligen Verwalter, einen Dritten langfristig mit der Unterhaltung und Instandsetzung der Anlagen sowie der Umlage der Aufwendungen beauftragen, ohne daß § 27 WEG dem entgegensteht.

b) Ist in einem solchen Vertrag festgelegt, daß Gewährleistungsansprüche für Baumängel - im Gegensatz zu üblichen Instandsetzungsarbeiten - vom jeweiligen Auftraggeber der Bauleistung geltend zu machen sind, kommt diese Einschränkung nicht mehr in Betracht, wenn über 25 Jahre seit der Abnahme der Bauarbeiten wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen solche Ansprüche nicht mehr durchsetzbar sind.
BGB § 675 Abs. 1
WEG § 27 Abs. 2, Abs. 3

Aktenzeichen: IIZR218/01 Paragraphen: BGB§675 WEG§27 Datum: 2004-02-09
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Verwalter

Saarländisches OLG - LG Saarbrücken
06.02.2004 5 W 255/03
Ausübung gemeinschaftlicher Verwaltung durch die Wohnungseigentümer.

1. Von einer Bestellung eines Verwalters als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung kann nicht abgesehen werden. Nach der zwingenden Vorschrift des § 20 Abs. 2 WEG darf die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden.

2. Zwar mag es Fälle geben, in denen die Wohnungseigentümer im allseitigen Einvernehmen von der Bestellung eines Verwalters Abstand nehmen. In einer solchen Situation hat jedenfalls ein außerhalb der Gemeinschaft stehender Dritter keine Möglichkeit, auf die Bestellung eines Verwalters hinzuwirken. Auch mögen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegeneinander wegen der unterlassenen Verwalterbestellung ausgeschlossen sein. Dennoch vermag ein solches Unterlassen nichts daran zu ändern, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft dem berechtigten Begehren eines Wohnungseigentümers, in Abkehr von der bisherigen Praxis einen Verwalter zu bestellen, nicht verschließen darf. (Leitsatz der Redaktion)
WEG § 20

Aktenzeichen: 5W255/03 Paragraphen: WEG§20 Datum: 2004-02-06
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

Kammergericht
03.02.2004 1 W 244/03
Erklärt der WEG-Verwalter, der zugleich Erwerber ist, die Zustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG auch gegenüber dem Veräußerer, ist dies wirksam; § 181 BGB findet insoweit keine Anwendung.
BGB § 181;
WEG § 12 Abs. 1

Aktenzeichen: 1W244/03 Paragraphen: BGB§181 WEG§12 Datum: 2004-02-03
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Beirat

Kammergericht
28.01.2004 24 W 3/02
Persönliche Eignung als Beiratsmitglied, Auftrag an Verwalter zur Einholung von Rechtsauskünften

1. In der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht eine Beiratswahl nur dann Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn schwerwiegende Umstände gegen die Person des Gewählten sprechen. Bei Zwistigkeiten in der Gemeinschaft reicht es regelmäßig nicht aus, wenn bei der überstimmten Minderheit das Vertrauen in die persönliche Eignung des Kandidaten fehlt, wie auch die Verfolgung eigener Interessen oder die einer Mehrheitsgruppe nicht schon ausreicht, um die Qualifikation als Beiratsmitglied zu beseitigen.

2. Es widerspricht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zu beauftragen, gebührenpflichtige Rechtsauskünfte über gegen ihn selbst gerichtete Schadensersatzansprüche einzuholen. Das gilt insbesondere, wenn die Schadensersatzansprüche mit dem Sondereigentum zusammenhängen, auch wenn sie zugleich das Gemeinschaftseigentum betreffen.
WEG §§ 21 III, 29 l

Aktenzeichen: 24W3/02 Paragraphen: WEG§21 WEG§29 Datum: 2004-01-28
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Umlagen

OLG Celle - LG Hannover AG Hameln
05.01.2004 4 W 217/03
Die Erhebung einer Sonderumlage zur Behebung des Liquiditätsmangels auf dem Geschäftskonto der Gemeinschaft durch Beschluss der Eigentümerversammlung widerspricht auch gegenüber dem Ersteher von Wohnungs und Teileigentum regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil durch die Umlage nicht der Voreigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngelder befreit, sondern zum Nutzen der derzeitigen Miteigentümer die Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft abgewendet werden soll.
WEG § 23 Abs. 2

Aktenzeichen: 4W217/03 Paragraphen: WEG§23 Datum: 2004-01-05
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PDF-DokumentWEG-Recht - Prozeßrecht Verwalter Verwaltung Sonstiges

OVG NRW - VG Köln
23.12.2003 15 A 4624/03
Soll der Anschluss eines im gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Grundstücks an die öffentliche Entwässerungsanlage angeordnet werden, so kann die notwendige Bekanntgabe der Verfügung an alle Miteigentümer gemeinsam durch Bekanntgabe an den Verwalter, aber auch - soweit zustellungsrechtlich nicht eine Zustellung an einen Bevollmächtigten vorgeschrieben ist - durch Bekanntgabe des einheitlichen Verwaltungsakts gegenüber jedem einzelnen Miteigentümer erfolgen.
GO NRW § 9
VwVfG § 41
LZG § 1
VwZG § 8
WEG § 27

Aktenzeichen: 15A4624/03 Paragraphen: GONRW§9 VwVfG§41 LZG§1 VwZG§8 WEG§27 Datum: 2003-12-23
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PDF-DokumentWEG-Recht - WEG-Versammlung Sonstiges Verwaltung

OLG Köln - LG Bonn
03.12.2003 16 Wx 216/03
Der Verwalter hat bei der Wahl des Versammlungsortes für die Wohnungseigentümerversammlung einen Ermessensspielraum, der aber pflichtwidrig ausgeübt ist, wenn die Versammlung bewusst an einen Ort gelegt wird, den ein Mitglied der Gemeinschaft aus Gesundheitsgründen nicht aufsuchen kann. Die Wahl gerade dieses Ortes kommt der bewussten Nichtladung des fraglichen Mitgliedes zur Versammlung gleich. Die bewusste Umgehung des Mitwirkungsrechts des einzelnen Wohungseigentümers führt zur Nichtigkeit der daraufhin gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Dies gilt nur dann nicht, wenn der betroffene Wohnungseigentümer kraft Gesetzes von einer Mitwirkung an den gefassten Beschlüssen ausgeschlossen war.
WEG §§ 24, 27

Aktenzeichen: 16Wx216/03 Paragraphen: WEG§24 WEG§27 Datum: 2003-12-03
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PDF-DokumentMietrecht WEG-Recht - Zwangsverwaltung Wohngeld Sonstiges

OLG Hamm - LG Paderborn
24.11.2003 15 W 342/03
Haftung des Zwangs Verwalters für Wohngeldansprüche
1. Die Haftung des Zwangsverwalters für die während der Beschlagnahme fällig werdenden

Wohngeldansprüche (§§ 16 Abs. 2 WEG, 155 Abs. 1 ZVG) erstreckt sich auch auf die von ihm anteilig zu tragende Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters.

2. Die Haftung des Zwangsverwalters für Wohngeldansprüche nach § 155 Abs. 1 ZVG wird nicht durch die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG beschränkt, die sich nur auf die Erlösverteilung bezieht.

3. Die Haftung des Zwangsverwalters für Wohngeldansprüche wird nicht dadurch berührt, daß er nicht in der Lage ist, diese vollständig aus den Nutzungen des Objekts zu erwirtschaften. In einem solchen Fall ist ggf. nach § 161 Abs. 3 ZVG zu verfahren.
WEG § 16 Abs. 2
ZVG §§ 10 Abs. 1 Nr. 1, 155 Abs. 1, 161

Aktenzeichen: 15W342/03 Paragraphen: WEG§16 ZVG§10 ZVG§155 ZVG§161 Datum: 2003-11-24
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=9039

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Sonstiges

Bayerisches Obestes LKandgericht - LG regensburg - AG Cham
20.11.2003 2 Z BR 168/03
Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Liquiditätsumlage, Fotokopie, Waschmaschine, Trockner, Umlageausfallwagnis, Niederschrift, Wäschetrockner, Fotokopiekosten

1. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgesehen und eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen wird. In einem solchen Fall verstößt es auch nicht gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, wenn gegen zahlungsfähige Wohnungseigentümer gerichtliche Schritte eingeleitet werden.

2. Der Antrag auf Ungültigerklärung eines Wirtschaftsplans erledigt sich nicht dadurch, dass der Zeitraum, für den der Wirtschaftsplan beschlossen wurde, abgelaufen ist.

3. Ein Beschluss, durch den die Erstellung und Aushändigung von Kopien aus den Verwaltungsunterlagen nur gegen Vorkasse erfolgt, widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn eine Vereinbarung über die Erteilung von Fotokopien nicht besteht.

4. Ein Beschluss über die Erhebung von Sonderumlagen zur Schaffung von Liquidität widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

5. Die Ablehnung eines Antrags auf Entfernung von Einrichtungen zur Wäschepflege widerspricht grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die mangelnde Wirtschaftlichkeit auch durch eine Erhöhung der Benutzungsentgelte behoben werden kann.

6. Sind in der Niederschrift über eine Versammlung der Wohnungseigentümer behauptete Zahlungsrückstände eines Wohnungseigentümers angegeben, so hat dieser grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass auch der Grund für seine Nichtzahlung in der Niederschrift vermerkt wird, wenn aus der Niederschrift erkennbar ist, dass die Forderungen bestritten sind.
BGB § 811 Abs. 2 Satz 2
WEG §§ 23, 24 Abs. 6, § 28

Aktenzeichen: 2ZBR168/03 Paragraphen: BGB§811 WEG§23 WEG§24 WEG§28 Datum: 2003-11-20
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=8444

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung

OLG Karlsruhe - LG Karlsruhe
13.11.2003 11 U 9/03
1. Haben sich die Wohnungseigentümer eines Seniorenstifts in der Teilungsvereinbarung verpflichtet, ihre Wohnung an einen Betreiber des Seniorenstifts zu vermieten, so stellt der anschließend geschlossene Mietvertrag ein einheitliches Rechtsgeschäft dar, aus dem die Eigentümer nicht als Gesamtgläubiger gem. § 428 BGB oder als einfache Mitgläubiger gem. § 432 Abs. 1 BGB berechtigt sind, sondern nach der Sonderregelung des § 21 Abs. 1 WEG.

2. Die gemeinschaftliche Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG erfasst in solchen Fällen auch Flächen, die im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, da insoweit gebrauchsregelnde Vereinbarungen und Beschlüsse nach § 15 Abs. 1, 2 WEG wirksam getroffen sind und nach dem Zweck der Anlage nur eine einheitliche Verwaltung möglich ist

3. Ist der Verwalter nach der Gemeinschaftsordnung befugt, die Gemeinschaft in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten, so umfasst diese Befugnis die Geltendmachung von Mietzinsansprüchen gegen den Betreiber einer solchen Anlage, ohne dass es eines weiteren Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf.
WEG § 15
WEG § 21
BGB § 432 a.F.
BGB § 428 a.F.

Aktenzeichen: 11U9/03 Paragraphen: WEG§15 WEG§21 BGB§432 BGB§428 Datum: 2003-11-13
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=11428

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

BayObLG - LG Augsburg - AG Augsburg
30.10.2003 2 Z BR 132/03
Schlagwort: Entlastung des Verwalters, Verwalterentlastung, Verwalter, Jahresabrechnung, Müllgebühr, Abfallgebühr, Wiederwahl, Verwalterbestellung, Öffnungsklausel

1. Ermächtigt die Gemeinschaftsordnung den Verwalter, bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung von Wohnungen die Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten abweichend von dem sonst vorgegebenen Maßstab nach den Miteigentumsanteilen höher oder niedriger festzusetzen, ist diese Klausel dahin auszulegen, dass der Verwalter vorbehaltlich der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung im Einzelfall einen abweichenden Verteilungsmaßstab anlegen kann. Dieser steht ähnlich einer Öffnungsklausel unter dem Vorbehalt, dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem üblichen Verteilungsschlüssel nicht unbillig benachteiligt werden. Das Vorliegen der Voraussetzungen hat das Gericht im Beschlussanfechtungsverfahren zu überprüfen.

2. Bei Fehlen jeglicher Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des amtierenden Verwalters und für Schadensersatzansprüche gegen diesen widerspricht ein Entlastungsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (siehe BGH Beschluss vom 17. Juli 2003, V ZB 11/03, = ZMR 2003, 570; a.A. noch BayObLGZ 2002, 417; 2003, 53/56).
WEG § 10 Abs. 1 Satz 2, § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 3 und Abs. 4, § 26 Abs. 2, § 28 Abs. 5

Aktenzeichen: 2ZBR132/03 Paragraphen: WEG§10 WEG§16 WEG§21 WEG§26 WEG§28 Datum: 2003-10-30
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=8045

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Sonstiges

OLG Hamm - LG Arnsberg - AG Brilon
28.10.2003 15 W 203/02
Zuziehung eines Rechtsanwalts zur Eigentümerversammlung; Überlassung eines Generalschlüssels an einen Hausmeister

1. Ein Beschluß der Eigentümerversammlung, durch den der Verwalter ohne inhaltliche Vorgaben ermächtigt wird, in Absprache mit dem Beiratsvorsitzenden für die Rechtsberatung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung einen Rechtsanwalt zu beauftragen, entspricht auch in einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Zu den Voraussetzungen, unter denen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Generalschlüssel, der auch den Zugang zum Sondereigentum eröffnet, an einen Hausmeister überlassen werden darf.
WEG § 21 Abs. 4

Aktenzeichen: 15W203/02 Paragraphen: WEG§21 Datum: 2003-10-28
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