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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Mietvertragsrecht Leistungsstörungen

BGH - OLG Koblenz - LG Koblenz
14.10.2015
XII ZR 84/14

Gewerberaummiete: Wegfall von Ansprüchen wegen Mängeln des Mietobjekts nach Ausübung einer Vertragsverlängerungsoption durch den Mieter

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 5. November 2014, XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402).

BGB § 536, § 536a, § 536b, § 536c

Aktenzeichen: XIIZR84/14 Paragraphen: BGB§536 BGB§536a BGB§536c Datum: 2015-10-14
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Nachmieter

BGH - LFG Duisburg - AG Mühlheim
7.10.2015
VIII ZR 247/14

Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

BGB § 242, § 537 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR247/14 Paragraphen: BGB§242 BGB§537 Datum: 2015-10-07
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Eigenbedarf

BGH - LG Bonn - AG Bonn
23.9.2015
VIII ZR 297/14

Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

BGB § 573 Abs 2 Nr 2

Aktenzeichen: VIIIZR297/14 Paragraphen: BGB§573 Datum: 2015-09-23
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PDF-DokumentMietrecht - Untermiete Kündigungsrecht

OLG Dresden - LG Dresden
30.6.2015
5 U 375/15

In der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters liegt grundsätzlich auch dann eine Pflichtverletzung, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Eine solche Pflichtverletzung ist aber regelmäßig kein Grund für eine außerordentliche Kündigung des (Haupt-)Mietverhältnisses. In der Regel besteht kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Unter-Untervermietung in der Person des Unter-Untermieters, wenn dieser für den Vermieter als Vertragspartner eines Hauptmietvertrages in Betracht kommt. Weist das Berufungsgericht gemäß § 522 Absatz 2 Satz 1 ZPO die Berufung durch Beschluss zurück, trägt der Berufungsführer (auch) die Kosten der nach § 524 Absatz 4 ZPO wirkungslos gewordenen Anschlussberufung.

BGB § 362, § 543, § 553
ZPO § 522 Abs 2 S 1, § 524 Abs 4

Aktenzeichen: 5U375/15 Paragraphen: BGB§362 BGB§543 ZPO§522 ZPO§524 Datum: 2015-06-30
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PDF-DokumentMietrecht - Modernisierung Sonstiges

BGH - LG Halle - AG Halle
17.6.2015
VIII ZR 216/14

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat.

BGB § 555b Nr 4, § 555b Nr 5

Aktenzeichen: VIIIZR216/14 Paragraphen: BGB§555b Datum: 2015-06-17
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PDF-DokumentMietrecht - Modernisierung Sonstiges

BGH - LG Halle - AG Zeitz
17.6.2015
VIII ZR 290/14

Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

BGB § 555b Nr 6
BauO LSA § 47 Abs 4 S 4

Aktenzeichen: VIIIZR290/14 Paragraphen: BGB§555b Datum: 2015-06-17
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht

BGH - OLG Düsseldorf - LG Düsseldorf
17.6.2015
XII ZR 98/13

Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24. Februar 2010, XII ZR 120/06, NJW 2010, 1518).

BGB § 126 Abs 2, § 550 S 1

Aktenzeichen: XIIZR98/13 Paragraphen: BGB§126 BGB§550 Datum: 2015-06-17
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Eigenbedarf

BGH - LG Koblenz - AG Koblenz
10.6.2015
VIII ZR 99/14

1. Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf - wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses - dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 8. April 2009, VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 mwN; vom 13. Juni 2012, VIII ZR 356/11, juris Rn. 10; Beschluss vom 7. September 2011, VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rn. 3).

2. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (Fortführung von BGH, Beschluss vom 7. September 2011, VIII ZR 343/10, aaO).

3. An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderun-gen zu stellen; der Verzichtswille muss - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21. November 2006, VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rn. 9; vom 26. Oktober 2009, II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rn. 18; vom 18. September 2012, II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rn. 22; vom 22. April 2015, IV ZR 504/14, juris Rn. 15).

4. Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11. Oktober 2000, VIII ZR 276/99, juris Rn. 18; vom 20. September 2006, VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rn. 22; Beschluss vom 19. September 2006, X ZR 49/05, juris Rn. 27). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung - wie etwa einer namhaften Abstandszahlung - verpflichtet.

BGB § 280 Abs 1, § 573 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR99/14 Paragraphen: Datum: 2015-06-10
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PDF-DokumentMietrecht - Mängel Mietminderung Nutzungsentschädigung

BGH - OLG Köln - LG Köln
27.5.2015
XII ZR 66/13

1. Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (Fortführung von BGH Urteil vom 7. Dezember 1960, VIII ZR 16/60, NJW 1961, 916).

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.

BGB § 546a

Aktenzeichen: XIIZR66/13 Paragraphen: BGB§546a Datum: 2015-05-27
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35441

PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel

Amtsgericht Charlottenburg
11.05.2015
235 C 133/13

1. Dem Berliner Mietspiegel 2013 kommt keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu, da die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt ist.

2. Aufgrund der festgestellten fehlerhaften Extremwertbereinigung kann der Mietspiegel auch nicht als sogenannter einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c Abs. 1 BGB zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. (Leitsatz der Redaktion)

BGB §§ 558c, 558d

Aktenzeichen: 235C133/13 Paragraphen: BGB§558c BGB§558d Datum: 2015-05-11
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=34996

PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel

Amtsgericht Charlottenburg
11.05.2015
235 C 133/13

1. Dem Berliner Mietspiegel 2013 kommt keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu, da die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt ist.

2. Aufgrund der festgestellten fehlerhaften Extremwertbereinigung kann der Mietspiegel auch nicht als sogenannter einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c Abs. 1 BGB zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. (Leitsatz der Redaktion)

BGB §§ 558c, 558d

Aktenzeichen: 235C133/13 Paragraphen: BGB§558c BGB§558d Datum: 2015-05-11
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=34997

PDF-DokumentMietrecht - Mieterschutz Mietvertragsrecht Leistungsstörungen Sonstiges Mängel

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
6.5.2015
VIII ZR 161/14

1. Zur Pflicht des Wohnraumvermieters, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen.

2. Die Frage, ob eine Legionelleninfektion des Wohnraummieters durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung erfolgt ist, betrifft die haftungsbegründende Kausalität und bedarf daher des Vollbeweises (§ 286 Abs. 1 ZPO).

BGB § 535 Abs 1 S 2
TrinkwV § 14 aF
ZPO § 286 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR161/14 Paragraphen: BGB§535 TrinkwV§14 Datum: 2015-05-06
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35249

PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung Mängel Sonstiges

BGH - LG Neubrandenburg - AG Neubrandenburg
6.5.2015
VIII ZR 193/14

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber.

HeizkostenV § 7 Abs 1 S 3

Aktenzeichen: VIIIZR193/14 Paragraphen: HeizkostenV§7 Datum: 2015-05-06
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35251

PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Mängel

BGH - LG Hamburg - AG Hamburg-Harburg
29.4.2015
VIII ZR 197/14

1. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vergleiche Urteile vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10 und vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).

2. Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen.

3. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vergleiche Urteile vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 12 und vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 15, 17).

BGB § 133, § 157, § 242, § 276, § 535

Aktenzeichen: VIIIZR197/14 Paragraphen: BGB§133 BGB§157 BGB§242 BGB§276 BGB§535 Datum: 2015-04-29
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35362

PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht

BGH - OLG KOblenz - LG Trier
22.4.2015
XII ZR 55/14

Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 4. November 2009, XII ZR 86/07, BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453).

BGB § 550

Aktenzeichen: XIIZR55/14 Paragraphen: BGB§550 Datum: 2015-04-22
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35252

PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Eigenbedarf

LG Berlin - AG Berlin-Mitte

16.4.2015
67 S 14/15
Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt. Die Treuwidrigkeit ist allenfalls dann zu verneinen, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten.

Das Berufungsgericht hat eine in einem gemäß § 283 ZPO nachgelassenen erstinstanzlichen Schriftsatz erklärte neuerliche Kündigung gemäß § 533 Nr. 2 ZPO nur zu berücksichtigen, wenn sie auf einer mit einer zuvor in den Rechtsstreit eingeführten Kündigung kongruenten Tatsachengrundlage beruht.

ZPO § 283, § 533 Nr

Aktenzeichen: 67S14/15 Paragraphen: ZPO§283 ZPO§533 Datum: 2015-04-16
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PDF-DokumentMietrecht - Räumung Wohnungsübergabe

KG Berlin
13.4.2015
8 U 212/14

1. Nach beendetem Mietvertrag umfasst die Rückgabepflicht des Mieters neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen steht der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen.

2. Zur Kostentragungspflicht bei verzögerter Klagerücknahme einer zunächst zulässigen und begründeten Klage.

Aktenzeichen: 8U212/14 Paragraphen: Datum: 2015-04-13
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35082

PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Schönheitsreparaturen

BGH - LG Berlin - AG Berlin-Mitte
18.3.2015
VIII ZR 21/13

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14).

BGB § 307 Abs 1 S 1, § 307 Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: VIIIZR21/13 Paragraphen: BGB§307 Datum: 2015-03-18
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35059

PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Schönheitsreparaturen

BGH - LG Berlin - AG Tempelhof-Kreuzberg
18.3.2015
VIII ZR 185/14

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).

2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.

4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.

BGB § 307 Abs 1 S 1, § 307 Abs 2 Nr 1, § 535 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR185/14 Paragraphen: BGB§307 BGB§535 Datum: 2015-03-18
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35062

PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge

BGH - LG Hannover - AG Hannover
18.3.2015
VIII ZR 242/13

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007, VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.).

BGB § 307 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR242/13 Paragraphen: BGB§307 Datum: 2015-03-18
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