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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Sonstiges

OLG Köln - LG Köln - AG Kerpen
7.6.2006
16 Wx 241/05

Einsicht in Unterlagen des Verwalters durch Wohnungseigentümer in den Räumen des Verwalters

Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich kein Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwalters in anderen Räumen als den Geschäftsräumen des Verwalters. Das gilt auch dann, wenn das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter durch verbale Auseinandersetzungen gespannt ist.

WEG § 28

Aktenzeichen: 16Wx241/05 Paragraphen: WEG§28 Datum: 2006-06-07
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

OLG München - LG Traunstein - AG Mühldorf/I
19.05.2006
32 Wx 58/06

Wenn ein Verwalter nach dem Wortlaut des Verwaltervertrages nur zur Prozessführung namens der Wohnungseigentümer ermächtigt ist, kann darin auch eine Ermächtigung zur Prozessführung im eigenen Namen zu sehen sein, wenn der Verwalter insgesamt mit umfassenden Befugnissen ausgestattet ist, um seine Verwaltungsaufgaben zu erledigen.

WEG §§ 27 Abs. 2 Nr. 5, 43

Aktenzeichen: 32Wx58/06 Paragraphen: WEG§27 WEG§43 Datum: 2006-05-19
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

OLG München - LG München I - AG München
15.05.2006
34 Wx 156/05

Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein „Profi” ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt (BayObLG NZM 1998, 583).

BGB §§ 254, 276, 426, 662
WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2

Aktenzeichen: 34Wx156/05 Paragraphen: BGB3254 BGB§276 BGB§426 BGB§662 WEG§27 Datum: 2006-05-15
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Sonstiges

OLG Köln - LG Köln - AG Köln
12.05.2006
16 Wx 93/06

Wahl eines Mitgliedes des Verwaltungsbeirates

1. Die Wahl eines Mitgliedes des Verwaltungsbeirates ist trotz fehlerhaften Ausschlusses desjenigen Wohnungseigentümers, der hierdurch zum Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates gewählt wurde, jedenfalls dann nicht ungültig, wenn feststeht, dass der ausgeschlossene Eigentümer auch bei ordnungsgemäßem Vorgehen mit Stimmenmehrheit gewählt worden wäre. Das ist der Fall, wenn der Betroffene sich durch den rechtwidrigen Ausschluss von der Abstimmung nicht beschwert fühlt und die in seiner Anwesenheit durchgeführte Wahl annimmt.

2. Die Anforderungen an die Eignung eines Wohnungseigentümers für das Amt eines Verwaltungsbeirates sind geringer als diejenigen für das Amt des Verwalters. Allein das Übersehen von Fehlern, die später zur gerichtlichen Beanstandung von Wohnungseigentümerbeschlüssen führen, reicht nicht aus, um die Eignung für eine weitere Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat zu verneinen.

WEG §§ 29, 25

Aktenzeichen: 16Wx93/06 Paragraphen: WEG§29 WEG§25 Datum: 2006-05-12
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Verwalterhaftung

OLG Köln - LG Aachen - AG Aachen
31.3.2006
16 Wx 237/05

Pflicht des Verwalters zur Unterrichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft über erhobene Ansprüche

1. Werden von einem Miteigentümer wegen einer Instandsetzungsmaßnahme Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht, ist der Verwalter verpflichtet, alle Eigentümer umfassend zu informieren und eine Entschließung über eine etwaige Rechtsverteidigung herbeizuführen.

2. Ein Unterlassen entsprechender Maßnahmen ist jedenfalls dann schuldhaft, wenn zwar in der Vergangenheit die Kosten für ähnlich gelagerte Maßnahmen von den einzelnen Sondereigentümern getragen worden sind, diese Übung jedoch in einem klaren Widerspruch zur Teilungserklärung steht.

3. Als Folge der Pflichtverletzung hat der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten des gegen sie angestrengten gerichtlichen Verfahrens, nicht aber eines vorgelagerten, der Ermittlung der Schadensursache dienenden selbständigen Beweisverfahrens zu erstatten.

4. Ist es streitig, ob sich im Hinblick auf die von der Teilungserklärung abweichende Übung die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Unterrichtung gegen eine Rechtsverteidigung entschieden hätte, ob also die Pflichtverletzung des Verwalters ursächlich für den entstandenen Schaden war, greifen zu Gunsten der Gemeinschaft die Grundsätze des „aufklärungsrichtigen Verhaltens“ ein.

WEG § 27

Aktenzeichen: 16Wx237/05 Paragraphen: WEG§27 Datum: 2006-03-31
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PDF-DokumentWEG-Recht - Ordnungsgemäße Verwaltung Instadhaltung

OLG Köln - LG Köln - AG Köln
17.03.2006
16 Wx 37/06

Konkurrenzangebote bei sukzessiver Auftragsvergabe?

Bei einer Instandsetzungsmaßnahme (hier: Verlegung eines neuen Bodenbelags in den Fluren einer größeren Anlage), die sukzessive in einzelnen Abschnitten erfolgt, kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Einholung von Konkurrenzangeboten dem Handwerker einen Folgeauftrag erteilt, der die Arbeiten für den ersten Abschnitt ausgeführt hat.

WEG § 21

Aktenzeichen: 16Wx37/06 Paragraphen: WEG§21 Datum: 2006-03-17
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Haftung Sonstiges Verwaltung

OLG München - LG Regensburg - AG Regensburg
27.02.2006
34 Wx 47/05

1. Veranlasst der Verwalter ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer und gegen deren Willen im eigenen Namen die von der Stadt verlangte Umgestaltung der Abwasserentsorgungsanlage durch Herstellung eines Kanalanschlusses, so können sich Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Wohnungseigentümer ergeben (s. Bay-ObLG, Beschl. v. 17.4.2003 – 2Z BR 20/03, ZMR 2003, 759).

2. Ein Bereicherungsanspruch wird dadurch, dass die Abwasserentsorgungsanlage auch Nachbargrundstücke einbezieht, nicht ausgeschlossen, sondern nur der Höhe nach begrenzt. Profitiert in diesem Fall jedes der angeschlossenen Grundstücke gleichermaßen von dem Anschluss, kann je nach Zielrichtung der Leistung eine Aufteilung nach der Zahl der angeschlossenen Grundstücke sachgerecht sein. Eine gesamtschuldnerische Haftung sämtlicher Grundstückseigentümer kommt nicht in Betracht.

3. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander kann die durch die errichtete Abwasseranlage bewirkte jeweilige Bereicherung grundsätzlich nach der Größe der Miteigentumsanteile bemessen werden, sofern nicht eine auffallende Abweichung zwischen der Größe des Sondereigentums und des Anteils am Gemeinschaftseigentum besteht. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer untereinander für Bereicherungsschulden kommt auch insoweit nicht in Betracht.

BGB §§ 420, 426, 812 Abs. 1
WEG § 16 Abs. 2

Aktenzeichen: 34Wx47/05 Paragraphen: BGB§420 BGB§426 BGB§812 WEG§16 Datum: 2006-02-27
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PDF-DokumentWEG-Recht - Ordnungsgemäße Verwaltung Beschlüsse

OLG München - LG Bayreuth - AG Bayreuth
25.01.2006
34 Wx 114/05

Eigentümerbeschlüsse zur Beauftragung eines Sachverständigen zu weiteren Sanierungsuntersuchungen und zur Sanierungsplanung, um schädliche Bodenverunreinigungen zu beseitigen, stellen eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Gleiches gilt für die beschlussmäßige Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der rechtsberatenden Begleitung der Sanierung, wenn beispielsweise wegen der Beteiligung mehrerer Grundstückseigentümer ein Abstimmungsbedarf besteht. Die Honorare für Sachverständige und Rechtsberater können in derartigen Fällen grundsätzlich auch aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden.

BBodSchG §§ 1, 4 Abs. 3, 13, 14, 24
WEG §§ 21 Abs. 3 u. 5 Nr. 2, Nr. 4

Aktenzeichen: 34Wx114/05 Paragraphen: BBodSchG§1 BBodSchG§4 BBodSchG§13 BBodSchG§14 BBodSchG§24 WEG§21 Datum: 2006-01-25
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Wohnungseigentümer Beschlüsse

OLG Düsseldorf - LG Mönchengladbach
29.11.2005
I-23 U 211/04

1. Nach der geänderten Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 2061 f.) haftet für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft der Verband als solcher. In einem anhängigen Verfahren, in dem entsprechend der früheren Rechtsprechung des BGH die einzelnen Wohnungseigentümer verklagt worden sind, ist nach Änderung der BGH – Rechtsprechung kein Parteiwechsel dahin erforderlich, dass Beklagte nunmehr der Verband ist. Vielmehr ist eine Rubrumsberichtigung der zulässige und richtige Weg (a.A. Abramenko ZMR 2005, 749/751).

2. Der Beschluss der Wohnungseigentümer, die Sanierung der Balkone durchzuführen, wobei der Auftrag dem günstigsten Anbieter erteilt werden soll, enthält konkludent auch die Bevollmächtigung des Verwalters zur Vergabe der Sanierungsaufträge gem. dem Wohnungseigentümerbeschluss, wenn nicht ausdrücklich eine andere Person mit der Ausführung des Beschlusses beauftragt wird.

Aktenzeichen: I-23U211/04 Paragraphen: Datum: 2005-11-29
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Prozeßrecht

OLG München - LG München I - AG München
17.11.2005
32 Wx 77/05

1. Ist ein Verwalter ermächtigt, einen Beseitigungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, so kann er sich in der Regel, wenn er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist, auch selbst beauftragen und für sich ein Sonderhonorar vereinbaren, das als außergerichtliche Kosten im Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden kann.

2. Bei übereinstimmenden Erledigungserklärungen sind die außergerichtlichen Kosten dem voraussichtlich unterlegenen Beteiligten in der Regel nur dann aufzuerlegen, wenn sein Antrag oder seine Rechtsverteidigung mutwillig oder von vorneherein aufgrund der eindeutigen Rechtslage aussichtslos war. Ansonsten verbleibt es bei dem allgemeinen Grundsatz, dass die außergerichtlichen Kosten von jedem Beteiligten selbst zu tragen sind.

WEG §§ 14 Nr. 1, 27 Abs. 2 Nr. 5, 45, 47
FGG § 20a Abs. 2

Aktenzeichen: 32Wx77/05 Paragraphen: WEG§14 WEG§27 WEG§45 WEG§47 FGG§20a Datum: 2005-11-17
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

OLG München - LG München I - AG München
6.9.2005
32 Wx 60/05

Erklärt ein Verwalter in einer Eigentümerversammlung die Niederlegung der Verwaltungstätigkeit und die Kündigung des Verwaltervertrags, so wird diese Erklärung erst wirksam, wenn sie auch den an der Versammlung nicht teilnehmenden Wohnungseigentümern zugegangen ist. Dieser Zugang muss vom Verwalter veranlasst sein. Es genügt nicht, dass die abwesenden Wohnungseigentümer zufällige Kenntnis erlangen.

BGB § 130
WEG § 26

Aktenzeichen: 32Wx60/05 Paragraphen: BGB§130 WEG§26 Datum: 2005-09-06
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=15559

PDF-DokumentWEG-Recht - Ordnungsgemäße Verwaltung Wohngeld

Kammergericht - LG Berlin - AG Wedding
08.08.2005
24 W 112/04

Versorgungssperre; Abwendung durch Teilzahlungen

Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand in Höhe von mehr als sechsmonatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch Teilzahlungen in Höhe der auf die Versorgungsleistungen entfallenden Beträge kann das Zurückbehaltungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht abgewendet werden.

WEG §§ 14 Nr. 1, 21 III BGB § 273

Aktenzeichen: 24W112/04 Paragraphen: WEG§14 WEG§21 BGB§273 Datum: 2005-08-08
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PDF-DokumentWEG-Recht - Bewirtschaftungskosten Verwaltung Sonstiges

OVG NRW - VG Köln
09.06.2005
9 A 1150/03

1. Zur Auslegung eines an eine Wohnungseigentümergemeinschaft adressierten Abrechnungsbescheides über Säumniszuschläge wegen nicht bzw. zu spät geleisteter Grundbesitzabgaben in Bezug auf Bestimmtheit sowie Schuldnerstellung und Höhe der jeweiligen Schuld bei teilweisem Wechsel der Wohnungseigentümer während des abgerechneten Zeitraums.

2. Der Abgabengläubiger darf die jeweiligen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch zu Säumniszuschlägen für alle offen gebliebenen Abgabenforderungen heranziehen, wenn die einschlägigen Satzungen auf den Grundstückseigentümer abstellen. Die weitere Aufteilung zwischen den Wohnungseigentümern betrifft deren zivilrechtliches Innenverhältnis und obliegt dem jeweiligen Verwalter.

3. Die Festsetzung von Säumniszuschlägen widerspricht nicht deshalb gegen Treu und Glauben, weil der Abgabengläubiger eine zutreffende Berechnung der Abgabenschuld erst nachträglich mit Verzögerung vorgenommen hat.

4. Zur Verrechnung von Rückerstattungsbeträgen auf die Abgabenschuld.

5. Ein Erlass von Säumniszuschlägen wegen Unbilligkeit ist weder durch eine lange Bearbeitungszeit bis zum Ergehen zutreffender Abgabenfestsetzungen noch wegen zwischenzeitlicher Begleichung der Abgabenschuld gerechtfertigt.

6. Auch die inzwischen eingetretene Insolvenz eines Wohnungseigentümers, der im Innenverhältnis den größten Teil der Abgabenlast tragen muss, macht die Inanspruchnahme der übrigen gesamtschuldnerisch haftenden Wohnungseigentümer nicht unbillig.

AO § 119
AO § 218 Abs. 2
AO § 227
AO § 240
KAG NRW § 12 Abs. 1

Aktenzeichen: 9A1150/03 Paragraphen: AO§119 AO§218 AO§227 AO§240 KAGNRW§12 Datum: 2005-06-09
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

OLG Köln - LG Köln - AG Köln
08.06.2005
16 Wx 53/05

Ungeeignetheit eines Verwalters wegen fehlerhafter Abrechnungen

1. Zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung.

2. Ein Eigentümerbeschluss über die Neuwahl eines Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwalter, wenn von ihm erstellte Jahresabrechnungen grobe Mängel aufweisen und zudem weitere Tatsachen Zweifel an seiner Eignung aufkommen lassen.

WEG §§ 26 II, 28 III, V

Aktenzeichen: 16Wx53/05 Paragraphen: WEG§26 WEG§28 Datum: 2005-06-08
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Wohngeld Sonstiges

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
19.05.2005
20 W 414/02

Wohnungseigentümer; Beschwerdebefugnis; Kostenverteilungsschlüssel; Aufwendungsersatz

1. Lässt ein Antragsteller im Wohnungseigentumsverfahren eine den Antrag teilweise zurückweisende amtsgerichtliche Entscheidung unangefochten, wird diese durch den Ablauf der ihm gegenüber in Lauf gesetzten Beschwerdefrist unanfechtbar. Die darauf folgende Beschwerdeentscheidung kann er deshalb mangels Beschwerdebefugnis insoweit nicht anfechten.

2. Zum Aufwendungsersatzanspruch des durch gerichtlichen Beschluss zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigten Wohnungseigentümers

3. Für einen Anspruch auf Abänderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ist jedenfalls erforderlich, dass außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem geltenden Schlüssel grob unbillig erscheinen lassen, was nach einem strengen Maßstab zu prüfen ist. Dabei ist das Maß der Kostenmehrbelastung nicht das alleinige Kriterium zur Beurteilung der groben Unbilligkeit eines Kostenverteilungsschlüssels.

WEG §§ 10, 16, 21, 28, 43, 45

Aktenzeichen: 20W414/02 Paragraphen: WEG§10 WEG§16 WEG§21 WEG§28 WEG§43 WEG§45 Datum: 2005-05-19
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=15139

PDF-DokumentWEG-Recht - Ordnungsgemäße Verwaltung Beschlüsse WEG-Versammlung

OLG München
18.05.2005 34 Wx 34/05
1. Der Eigentümerbeschluss, mit dem der Verwalter zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen einen Wohnungseigentümer ermächtigt wird, die offensichtlich unbegründet sind, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Beschließen die Wohnungseigentümer, dass auf einer bestimmten Gemeinschaftsfläche künftig keine Krafträder mehr abgestellt werden dürfen und lässt der Verwalter sodann dort stehende Fahrzeuge ohne Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers entfernen, so handelt er in verbotener Eigenmacht. Ersatzansprüche gegen den Wohnungseigentümer aus dem Abschleppvorgang scheiden deshalb in der Regel aus.
BGB §§ 280, 683, 812, 858, 859
WEG §§ 14 Nr. 1, 14 Nr. 3, 21 Abs. 3

Aktenzeichen: 34Wx34/05 Paragraphen: BGB§280 BGB§683 BGB§812 BGB§858 BGB§859 WEG§14 WEG§21 Datum: 2005-05-18
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=14461

PDF-DokumentWEG-Recht - Wohngeld Verwaltung

OLG Hamm - LG Essen - AG Gelsenkirchen
21.04.2005 15 W 26/05
Rechtsmittelbeschwer
Ein Eigentümerbeschluß, der die Verpflichtung der Wohnungseigentümer begründet, zur Abwicklung von Wohngeldzahlungen dem Verwalter eine Einzugsermächtigung für den Lastschriftverkehr zu erteilen, begründet für den einzelnen Wohnungseigentümer keine den Betrag von 750,00 Euro übersteigende Beschwer.
WEG § 45 Abs. 1

Aktenzeichen: 15W26/05 Paragraphen: WEG§45 Datum: 2005-04-21
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=14186

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung

BayObLG - LG Memmingen - AG Memmingen
04.04.2005 2 Z BR 198/04
Ein Verwalter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung zu erstellen, die unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter verwendet werden kann.
BGB § 675
WEG § 28 Abs. 3

Aktenzeichen: 2ZBR198/04 Paragraphen: BGB§675 WEG§28 Datum: 2005-04-04
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PDF-DokumentWEG-Recht Prozeßrecht - Prozeßrecht Zustellung Fristen Rechtsweg Ordnungsgemäße Verwaltung

OLG München - LG München I - AG München
11.03.2005 32 Wx 2/05
1. Eine Rechtsbeschwerde, die an das Bayerische Oberste Landesgericht adressiert und bei der allgemeinen Einlaufstelle der Justizbehörden eingelegt worden ist, ist zu diesem Zeitpunkt nur bei dem Bayerischen Obersten Landesgericht eingegangen. Wenn die Weiterleitung an das seit 1. Januar 2005 zuständige Oberlandesgericht innerhalb der Beschwerdefrist an behördeninternen Vorgängen scheitert, so liegt eine unverschuldete Fristversäumung vor.

2. Ein Eigentümerbeschluss, der die dauernde, unkontrollierte Videoüberwachung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, durch einen der Wohnungseigentümer verbietet, entspricht in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
WEG § 14 Nr. 1
WEG § 45 Abs. 1

Aktenzeichen: 32Wx2/05 Paragraphen: WEG§14 WEG§45 Datum: 2005-03-11
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=13659

PDF-DokumentWEG-Recht - Ordnungsgemäße Verwaltung

BayObLG - LG München II - AG Fürstenfeldbruck
07.03.2005 2 Z BR 182/04
1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er entspricht insbesondere dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht erkennbar ist, dass Schadensersatzansprüche bestehen. Gleiches gilt für einen Entlastungsbeschluss zugunsten des ehrenamtlichen Verwaltungsbeirats.

2. Ist unklar, ob akute Wasserschäden im Keller einer Wohnanlage, deren Beseitigung nicht aufgeschoben werden kann, auf einen ursprünglichen Baumangel der vor 16 Jahren erstellten Wohnanlage zurückzuführen sind und die Beseitigung dieser Mängel bereits tituliert ist, widerspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, statt des Bauträgers andere Unternehmen mit der Schadensfeststellung und -beseitigung zu beauftragen.

3. Der Austausch einer Schließanlage wegen eines ungeklärten Schlüsselverlusts entspricht in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
WEG § 21 Abs. 4
WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1
WEG § 29 Abs. 2

Aktenzeichen: 2ZBR182/04 Paragraphen: WEG§21 WEG§27 WEG§29 Datum: 2005-03-07
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=14335

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