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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung Mietsicherheit

BGH - LG Erfurt - AG Erfurt
20.7.2016
VIII ZR 263/14

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 1999, XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9).

2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

BGB § 216 Abs 3, § 551

Aktenzeichen: VIIIZR263/14 Paragraphen: BGB§216 BGB§551 Datum: 2016-07-20
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf
13.7.2016
VIII ZR 296/15

§ 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.

BGB § 314 Abs 3, § 543, § 569

Aktenzeichen: VIIIZR296/15 Paragraphen: BGB§314 BGB§543 BGB§569 Datum: 2016-07-13
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Kündigungsrecht Sonstiges

BGH - LG Hamburg - AG Hamburg-St. Georg
29.6.2016
VIII ZR 173/15

1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21. Oktober 2009, VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.; sowie vom 4. Februar 2015, VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 20).

2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.

BGB § 278, § 543 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR173/15 Paragraphen: BGB§278 BGB§543 Datum: 2016-06-29
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PDF-DokumentMietrecht - Mietminderung Prozeßrecht

KG Berlin - LG Berlin
30.5.2016
8 W 13/16

1. Klagt der Mieter auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Sachmangels gemindert sei, so ist für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG mangels einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht entsprechend anwendbar (Aufgabe der Senatsrechtsprechung seit Beschl. v. 01.07.2009 - 8 W 59/09).

2. Wird die Feststellungsklage mit der Klage auf Beseitigung des Mangels verbunden,ist das Feststellungsinteresse jedoch nach § 3 ZPO in der Regel auf den Jahresbetrag der (ggf. vom Mieter angegebenen) Minderung zu schätzen.

§ 9 S. 1 ZPO ist in dieser Konstellation nicht anzuwenden. Die Vorschrift bezieht sich auf Rechte, die ihrer Natur nach und erfahrungsgemäß eine Dauer von 3,5 Jahren haben oder haben können. Die Minderung bis zur Mangelbeseitigung hängt hingegen von der im Zeitpunkt der Klageeinreichung (§ 40 GKG) absehbaren Dauer bis zum Erlass und zur Vollstreckung eines (vorläufig vollstreckbaren) Titels ab. Diese ist regelmäßig eher mit einem Jahr als mit dreieinhalb Jahren anzunehmen.

ZPO § 3, § 9 S 1
GKG § 40

Aktenzeichen: 8W13/16 Paragraphen: ZPO§3 ZPO§9 GKG§40 Datum: 2016-05-30
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PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge

KG Berlin - LG Berlin
19.5.2016
8 U 207/15

1. Der Vorrang der Individualabrede gemäß § 305 b BGB greift auch gegenüber einer in einem Formularmietvertrag über ein langfristiges Gewerberaummietverhältnis enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedarf.

2. Bei Vereinbarung einer solchen Klausel in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung durch den Vermieter kann sich jedenfalls der Erwerber auf § 305 b BGB berufen. Es ist mit § 550 BGB nicht vereinbar, wenn der Erwerber an eine mündliche Vertragsänderung und zugleich auch an die Befristung des Mietvertrages gebunden wäre.

BGB § 305b, § 314 Abs 3, § 550

Aktenzeichen: 8U207/15 Paragraphen: BGB§305b BGB§314 BGB§550 Datum: 2016-05-19
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Düsseldorf - AG Ratingen
11.5.2016
VIII ZR 209/15

Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

BGB § 556 Abs 1 S 1, § 556 Abs 3 S 5, § 556 Abs 3 S 6

Aktenzeichen: VIIIZR209/15 Paragraphen: BGB§556 Datum: 2016-05-11
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Eigenbedarf

BGH - LG Koblenz - AG Koblenz
10.5.2016
VIII ZR 214/15

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.

BGB § 280 Abs 1, § 573 Abs 2 Nr 2

Aktenzeichen: VIIIZR214/15 Paragraphen: BGB§280 BGB§573 Datum: 2016-05-10
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Mietverträge

BGH - LG Köln - AG Köln
27.4.2016
VIII ZR 323/14

1. Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.

2. Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmende Gebrauchsüberlassung erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann.

3. Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.

BGB § 464, § 472, § 535 Abs 1 S 2, § 545, § 566

Aktenzeichen: VIIIZR323/14 Paragraphen: BGB§464 BGB§472 BGB§535 BGB§545 BGB§566 Datum: 2016-04-27
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PDF-DokumentMietrecht - Vorkaufsrecht

BGH - LG Aaachen - AG Aachen
27.4.2016
VIII ZR 61/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 17, 22 ff.).

2a. § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Juni 2006, V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 21 ff.).

2b. § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969, V ZR 155/66, LM § 508 BGB aF Nr. 1).

2c. Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27. Januar 2012, V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18).

BGB § 464 Abs 2, § 467 S 1, § 467 S 2, § 577 Abs 1 S 1 Alt 2

Aktenzeichen: VIIIZR61/15 Paragraphen: BGB§464 BGB§467 BGB§577 Datum: 2016-04-27
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PDF-DokumentMietrecht - Leistungsstörungen Kündigungsrecht

BGH - LG Berlin - AG Pankow-Weißensee
13.4.2016
VIII ZR 39/15

1. Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.

2. Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt - wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann - dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden.

3. Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.

BGB § 280 Abs 1 S 2, § 573 Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: VIIIZR39/15 Paragraphen: BGB§280 BGB§573 Datum: 2016-04-13
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