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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht - Sanierung/Sanierungsgebiete Wertermittlung

OVG Rheinland-Pfalz - VG Koblenz
14.09.2004 6 A 10530/04
Abänderungsurteil, Teilrückverweisung, Sanierungsbetrag, Vorauszahlung, Vorauszahlungsbescheid, formelle Rechtmäßigkeit, Begründungserfordernis, materielle Rechtmäßigkeit, Sanierungsgebiet, Förmliche Festsetzung, Sanierungsmaßnahmen, Abschluss, Veranlagungsermessen, Entschließungsermessen, Betragsermessen, Bewertungsgegenstand, Grundstück, bürgerlich-rechtlicher Grundstücksbegriff, wirtschaftlicher Grundstücksbegriff, sanierungsbedingte Werterhöhung, Wertabschöpfung, Anfangswert, Endwert, Differenz, allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung, Wertermittlungsspielraum, Grenzen, Wertermittlungsstichtag, Zustandsbestimmung, Preisbestimmung, Wertermittlungsmethoden, Vergleichswertverfahren, Richtwertverfahren, Methodenvorrang, sanierungsunbeeinflusste Vergleichsgebiete, Bewertungsfaktoren, Maß der baulichen Nutzung, zutreffender Sachverhalt, Kaufpreissammlung, Auskunfterteilung, Komponentenlösung, Wertaufschläge, Plausibilisierung, erschließungsbedingte Wertsteigerung, fiktiv ersparte Beiträge, anrechnungsfähiger Investitionsaufwand

1. Zu dem im Anwendungsbereich des § 154 Abs. 1 und 6 BauGB maßgeblichen Grundstücksbegriff.

2. Zu den rechtlichen und tatsächlichen Anforderungen der allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung an die Feststellung der sanierungsbedingten Wertsteigerung eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes.
VwGO § 113 Abs. 2 S. 2
BBauG §§ 146 Abs. 3, 154 Abs. 2, 155 Abs. 1 Nr. 2, 162 Abs. 1, 195 Abs. 2, 196, 199 Abs. 2 Nr. 4, 200, 206 Abs. 1 S. 2
KAG §§ 1 Abs. 2, 3 Abs. 1 Nr. 3
AO § 121 Abs. 1 Nr. 2
BewG § 2 Abs. 1 S. 4
WertV §§ 4, 5, 7 Abs. 2, 13 Abs. 2, 26 Abs. 1, 28 Abs. 1

Aktenzeichen: 6A10530/04 Paragraphen: VwGO§113 BBauG§146 BBauG§154 BBauG§155 BBauG§162 BBauG§195 KAG§1 KAG§3 AO§121 BewG§2 WertV§4 WertV§5 WertV§7 WeretV§13 WertV§26 Datum: 2004-09-14
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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht Erschließungsrecht - Sanierung/Sanierungsgebiete Erschließungsanlagen Sonstiges

OVG Mecklenburg-Vorpommern - VG Greifswald
30.06.2004 1 L 189/01
Ausbaubeitrag; Nachschieben einer rechtswirksamen Satzung; Sanierungsgebiet; innerhalb; außerhalb; Anlage; Teilanlage; Abschnitt; Abschnittsbildung; rechtlicher Gesichtspunkt; Grenze; Grenzziehung; Abwägungsentscheidung; Willkür; willkürlich; unbeachtlich

1. In Mecklenburg-Vorpommern ist der Begriff der Anlage i.S. des § 8 Abs. 1 KAG mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Anlagebegriff identisch (stand. Rechtsprechung des Senats).

2. Zeitliche Grenze für die Entscheidung der Gemeindevertretung über eine Abschnittsbildung ist das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht für die ganze Anlage oder einen Abschnitt.

3. Für den Sonderfall der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes, in dem das Sanierungsverfahren unter Anwendung u.a. des § 154 BauGB erfolgt, besteht kein gesondertes Erfordernis einer Abschnittsbildung, falls ein Teil der ausgebauten Verkehrsanlage über die Grenzen des Gebietes hinausragt.

4. Eine Abschnittsbildung ist entbehrlich, wenn beide Anlageteile im Bereich förmlich festgelegter Sanierungsgebiete liegen, der eine Teil jedoch in einem solchen, für den das vereinfachte Sanierungsverfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB) vorgesehen ist, der andere Teil hingegen in einem Gebiet, für das die Vorschriften der §§ 152 ff. BauGB zur Anwendung gelangen.

5. Weder dem Wortlaut noch dem Sinn des § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB kann entnommen werden, dass er allein der Ausbau einer vollständig im Sanierungsgebiet gelegenen Erschließungsanlage erfasst.

6. Die Vorschrift des § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB modifiziert den Grundsatz der Einheitlichkeit einer Anlage nach Maßgabe der natürlichen Betrachtungsweise dahingehend, dass diese Anlage von Gesetzes wegen in verschiedene selbstständige Anlagen zerfällt, die einem unterschiedlichen beitragsrechtlichen Regime unterworfen sind.

7. § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB beinhaltet gleichsam von Gesetzes wegen eine Abschnittsbildung nach einem rechtlichen Gesichtspunkt (vgl. insoweit auch § 130 Abs. 2 BauGB) - nämlich dem des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes, in dem die Sanierungsmaßnahme unter Anwendung der Vorschriften der §§ 152 ff. BauGB durchgeführt wird -, soweit eine Anlage, die insgesamt ausgebaut wird, über die Grenzen des Sanierungsgebietes hinausragt.

8. Im Falle der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes im Sinne von § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB erweist sich deswegen eine gesonderte Abschnittsbildung durch einen - weiteren - Beschluss der Gemeindevertretung als entbehrlich.
BauGB § 154 Abs. 1 Satz 2
BauGB § 215 Abs. 1 Nr. 2
KAG M-V § 8 Abs. 1
KAG M-V § 8 Abs. 6

Aktenzeichen: 1L189/01 Paragraphen: BauGB§154 BauGB§215 KAGM-V§8 Datum: 2004-06-30
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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht - Sanierung/Sanierungsgebiete Wertermittlung

Sächs OVG - VG leipzig
17.6.2004 1 B 854/02
Ausgleichsabgabe, Wertermittlung, Bodenwertsteigerung, Zielbaummethode, Multifaktorenanalyse, Vergleichswertverfahren, Sanierungsgebiet

1. Bei der Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen steht der Behörde hinsichtlich der Ermittlung der wertbildenden Faktoren und hinsichtlich des angewandten Wertermittlungsverfahrens ein Einschätzungsspielraum zu.

2. Fehlen hinreichende Vergleichsdaten zur getrennten Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes auf der Grundlage eines Verfahrens nach der Wertermittlungsverordnung, ist die Behörde verpflichtet, andere geeignete Wertermittlungsverfahren zur Berechnung des Ausgleichsbetrages heranzuziehen, die eine zuverlässige Ermittlung der Bodenwertsteigerungen gestatten.

3. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages durch Multiplikation eines aufgrund des sogenannten Zielbaumverfahrens (Multifaktorenanalyse) ermittelten Faktors mit dem Anfangswert begegnet keinen Bedenken.
BauGB § 154 Abs 2
WertV § 28

Aktenzeichen: 1B854/02 Paragraphen: BaugB§154 WertV§28 Datum: 2004-06-17
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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht - Baugenehmigungsrecht Sanierung/Sanierungsgebiete Sonstiges

OVG Berlin
30.01.2004 2 B 18.02
Zur Ausgestaltung und Zulässigkeit einer Mietobergrenze im Rahmen einer sanierungsrechtlichen Genehmigung. (Leitsatz der Redaktion)
BauGB § 136

Aktenzeichen: 2B18.02 Paragraphen: BauGB§136 Datum: 2004-01-30
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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht - Sanierung/Sanierungsgebiete

VG Göttingen
15.01.2004 2 B 352/03
Zu den Voraussetzungen für die Erhebung eines Sanierungsbetrages
BauGB §§ 136 II; 154, 162 I S. 2; 192 I; 193 III
VwGO 80 IV S. 3
WertV §§ 3 III; 13 I; 26 I S. 1; 28 I; 28 II

Aktenzeichen: 2B352/03 Paragraphen: VwGO§80 BauGB§136 BauGB§154 BauGB§192 BauGB§193 WertV§3 WertV§13 WetV§26 WertV§28 Datum: 2004-01-15
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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht - Sanierung/Sanierungsgebiete Sonstiges

OVG Lüneburg
23.12.2003 1 ME 303/03
Aufhebung eines Mietverhältnisses zur Verwirklichung der Ziele der Sanierung, Ersatzwohnraum; Sanierungsbiet

1. Die Aufhebung eines Mietverhältnisses nach § 182 BauGB setzt nicht voraus, dass der angemessene Ersatzwohnraum bereits im Zeitpunkt der Aufhebungsverfügung konkret und rechtlich abgesichert zur Verfügung steht. Es reicht aus, wenn im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.

2. Wer selbst Eigentümer verfügbaren, angemessenen Ersatzwohnraums ist, kann nicht verlangen, dass ihm angemessener Ersatzwohnraum auf Kosten der Allgemeinheit zur Verfügung gestellt wird.
BauGB § 182

Aktenzeichen: 1ME303/03 Paragraphen: BauGB§182 Datum: 2003-12-23
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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht - Sanierung/Sanierungsgebiete

10.7.2003 4 CN 2.02
Sanierungssatzung; Unwirksamkeit; Fehlerbehebung; Rückwirkungsanordnung; räumlicher Geltungsbereich; Einbeziehung früher festgelegter Sanierungsgebiete; Sanierungsziele; Zeitrahmen; Aufhebung der Sanierungssatzung.

1. Eine Sanierungssatzung, die wegen eines Mangels im Abwägungsvorgang im Wege der Normenkontrolle für unwirksam erklärt worden ist, kann nach Durchführung eines ergänzenden Verfahrens nicht rückwirkend in Kraft gesetzt werden.

2. Die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet setzt voraus, dass die zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist.

3. Als undurchführbar i.S. des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann sich eine Sanierung im Nachhinein auch dann erweisen, wenn keine Aussicht mehr besteht, die Sanierungsmaßnahmen zügig durchzuführen und innerhalb eines absehbaren Zeitraums seit der förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiet abzuschließen.

4. Ein Sanierungsgebiet, für das die Sanierungssatzung nach § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB aufzuheben ist, darf grundsätzlich nicht in den Geltungsbereich einer neuen Sanierungssatzung einbezogen werden.

5. Dagegen ist es unbedenklich, ein zu einem früheren Zeitpunkt festgelegtes Sanierungsgebiet, in dem der ursprüngliche Sanierungszweck erreicht ist, in den Geltungsbereich einer neuen Sanierungssatzung einzubeziehen, mit der als Reaktion auf veränderte Verhältnisse andere Ziele verfolgt werden.
BauGB § 136 Abs. 1, § 142 Abs. 1 Satz 2, §§ 144, 145, § 149 Abs. 1 Satz 2, § 162 Abs. 1, § 215 a Abs. 2

Aktenzeichen: 4CN2.02 Paragraphen: BauGB§136 BauGB§142 BauGB§144 BauGB§145 BauGB§149 BauGB§162 bauGB§215 Datum: 2003-07-10
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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht - Sanierung/Sanierungsgebiete

OVG Lüneburg
7.3.2003 1 ME 341/02
Entstehung der Pflicht zur Zahlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags Ausgleichsbetrag; Sanierung

1. Die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags entsteht gem. § 154 Abs. 3 Satz 1 iVm § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch dann erst mit Erlass der Aufhebungssatzung, wenn die Gemeinde diese zu einem früheren Zeitpunkt hätte fassen und bekannt machen müssen. Hat in der Zwischenzeit ein Eigentumswechsel stattgefunden, kann sich der neue Eigentümer gegen die Heranziehung nicht mit dem Argument zur Wehr setzen, die Gemeinde hätte den Aufhebungsbeschluss früher fassen und bekannt machen müssen.

2. Eine Äußerungsfrist von einem Monat reicht für § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB regelmäßig aus.
BGB § 162 BauGB §§ 143 II; 154; 154 III 1; 154 IV 2; 162 I 1; 215 I; 244 II

Aktenzeichen: 1ME341/02 Paragraphen: BGB§162 BauGB§143 BauGB§154 BauGB§162 BauGB§215 BauGB§244 Datum: 2003-03-07
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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht - Sanierung/Sanierungsgebiete

OVG Lüneburg
29.1.2003 1 KN 2938/01
Missstände, städtebauliche; Sanierungsgebiet; Sanierungsgebiet, Abgrenzung; Sanierungssatzung; Untersuchungen, vorbereitende

Zusammenfassung räumlich getrennter Bereiche zu einem Sanierungsgebiet

Räumlich getrennte Bereiche dürfen nur dann zu einem Sanierungsgebiet zusammengefasst werden, wenn sie eine funktionale Einheit darstellen. Daran fehlt es, wenn Bereiche zusammengefasst werden, die zwar vergleichbare strukturelle Probleme aufweisen, aber in einiger Entfernung in stadträumlich isolierten Lagen durch eine 4-spurig mit Mittelstreifen ausgebaute Straße getrennt sind und funktionale Bezüge untereinander fehlen.
BauGB §§136, 142 I 1

Aktenzeichen: 1KN2938/01 Paragraphen: BauGB§136 BauGB§142 Datum: 2003-01-29
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PDF-DokumentBau- und Bodenrecht - Sanierung/Sanierungsgebiete

Thüringer OVG
28.08.2002 1 KO 583/00
Zur Bedeutung der Abschlusserklärung nach § 163 Abs. 3 BauGB 1987
1. Vorhaben, sanierungsrechtliche Genehmigung, Sanierungsgebiet, Festsetzung, Satzung, Abgrenzung, Unbestimmtheit, Randbereich, Bezeichnung, Nichtigkeit, Formvorschrift, Ausfertigung, Ausfertigungsmangel, Verfahrensvorschrift, Heilung, Rückwirkung, Abwägung, Abschlusserklärung, Rechtsvorgänge, Einschränkung, Bescheid, Hinweis, Genehmigungsbedürftigkeit, Genehmigungspflicht, Genehmigungserfordernis, genehmigungspflichtige Vorhaben, Sanierungsvermerk, Versagung, Durchführung, Erschwerung, Zuwiderlaufen, Sanierungsziele, Konkretisierung, Zügigkeit, vorbereitende Untersuchungen, Rahmenplan, Grünzug, Bebauungsplan, private Grünfläche, verzögerte Festschreibung, Sanierungsbebauungsplan,Bebauungsplanverfahren, planerische Absicherung, Verzögerung

2. Erklärt die Gemeinde die Sanierung für ein einzelnes Grundstück nach § 163 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB als abgeschlossen, entfällt damit nach § 163 Abs. 3 BauGB (in der bis zum 31.12.1997 geltenden Fassung) nur für Rechtsvorgänge die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht; die Genehmigungspflicht für (Bau-) Vorhaben bleibt davon unberührt (wie OVG Berlin, Urteil vom 31.1.1991 -2 B 16/87 -, NVwZ-RR 1992, 7; gegen VG Gera, Urteil vom 14.1.1999 - 4 K 1884/97 G E).
BauGB-1987 §§ 144; 145; 163 Abs3 BauGB §§ 9 Abs 1 Nr 3; 14 Abs 1; 29 Abs 1;141; 142 Abs 3 Satz 2; 143 Abs 1 Satz 1; 144 Abs 1 Nr 1; 163 Abs 1; 214 Abs 1; 215a Abs 2; 233 Abs 2; 233 Abs 3 ThürKO § 21 Abs 1 Satz 1, Abs 3

Aktenzeichen: 1KO583/00 Paragraphen: BauGB§144 BauGB§145 BauGB§163 BauGB§9 BauGB§14 BauGB§29 ThürKO§21 Datum: 2002-08-28
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