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PDF-DokumentMietrecht Grundstücksrecht - Nebenkostenabrechnung Sonstiges

LG Darmstadt - AG Rüsseldheim
21.1.2015
7 S 119/13

Müllgebühren nach Verbrauch und Wohnfläche. Erfassung des Restmülls über die Müllschleuse

Aktenzeichen: 7S119/13 Paragraphen: Datum: 2015-01-21
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Leistungsstörungen Mieterschutz

BGH - LG Potsdam - AG Rathenow
16.1.2015
V ZR 110/14

1. Die Störung eines Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung raucht, ist auch dann eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB, wenn dem anderen Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet ist.

2. Nach dem auf den Besitzschutzanspruch (§ 862 Abs. 1 BGB) entsprechend anzuwendenden Maßstab des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter Einwirkungen durch das Rauchen eines anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen.

3a. Der Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der eigenen Wohnung gehört.

3b. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme führt im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung. Für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, sind dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.

4a. Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch sind wesentliche Beeinträchtigungen, die nicht geduldet werden müssen. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander.

4b. Der Mieter, der unter Berufung auf die Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von einem anderen Mieter verlangt, das Rauchen auf dem Balkon zu unterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutzgesetzen ergebende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen.

BGB § 242, § 823 Abs 1, § 858 Abs 1, § 862 Abs 1 S 2, § 906 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VZR110/14 Paragraphen: BGB§242 BGB§823 BGB§858 BGB§862 BGB§906 Datum: 2015-01-16
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Mietzahlungen

OLG Brandenburg - LG Neuruppin
6.1.2015
6 U 134/13

Die Parteien streiten über das Fortbestehen eines Gewerberaummietverhältnisses und über die Zahlung rückständiger und künftiger Mietzinsen.

Gemäß § 259 ZPO kann unabhängig von den Voraussetzungen der §§ 257, 258 ZPO Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Diese Voraussetzung ist grundsätzlich dann gegeben, wenn der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernstlich bestreitet oder fortgesetzt Zahlung verweigert. So wird durch einen über einen längeren Zeitraum bestehenden, auf Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit beruhenden Mietrückstand die Vermutung begründet, der Mieter werde auch künftig fällig werdende Zahlungen nicht leisten. (Leitsatz der Redaktion)

Aktenzeichen: 6U134/13 Paragraphen: Datum: 2015-01-06
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht

AG Offenbach
17.12.2014
37 C 261/14

Keine analoge Anwendung von § 566 BGB bei Übergang der Verfügungsbefugnis gem. § 31 Abs. 1 InvG bzw. § 93 Abs. 1 KAGB auf Kapitalverwaltungsgesellschaft

BGB § 566
InvG § 31 Abs 1
KAGB § 93 Abs 1

Aktenzeichen: 37C261/14 Paragraphen: BGB§566 InvG§31 KAGB§93 Datum: 2014-12-17
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung Sonstiges

BGH - OLG Rostock - LG Neubrandenburg
17.12.2014
XII ZR 170/13

Zur Darlegung eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Vergabe von Verwalterleistungen.

BGB § 280, § 556 Abs 3 S 2 Halbs 1

Aktenzeichen: XIIZR170/13 Paragraphen: BGB§280 BGB§556 Datum: 2014-12-17
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PDF-DokumentMietrecht - Modernisierung

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
17.12.2014
VIII ZR 88/13

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d).

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.

BGB § 554 Abs 2
BGB vom 02.01.2002 § 559 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR88/13 Paragraphen: BGB§554 BGB§559 Datum: 2014-12-17
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Berlin - AG Schöneberg
10.12.2014
VIII ZR 25/14

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern.

BGB § 535

Aktenzeichen: VIIIZR25/14 Paragraphen: BGB§535 Datum: 2014-12-10
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Schönheitsrepararturen

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
3.12.2014
VIII ZR 224/13

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel

"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.

BGB § 535 Abs 1 S 2
BVO 2§ 28 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR224/13 Paragraphen: BGB§535 BVO2§28 Datum: 2014-12-03
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Frankfurt/Oder - AG Frankfurt/Oder
10.12.2014
VIII ZR 9/14

1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.

2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.

3. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten - bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.

BGB § 241 Abs 2, § 242
HeizkostenV § 8 Abs 1, § 9 Abs 4

Aktenzeichen: VIIIZR9/14 Paragraphen: BGB§241 BGB§242 HeizkostenV§8 HeizkostenV§9 Datum: 2014-12-01
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PDF-DokumentMietrecht - Räumung

BGH - LG Berlin - AG Berlin-Mitte
23.10.2014
I ZB 82/13

Kosten der "Berliner Räumung"

Kosten einer vor dem 1. Mai 2013 begonnenen Räumung im Sinne von § 885a Abs. 1 ZPO sind keine Kosten der Zwangsvollstreckung nach § 788 Abs. 1 ZPO. Auf diese Räumungskosten ist die Vorschrift des § 885a Abs. 7 ZPO nicht anwendbar.

ZPO § 788 Abs 1, § 885a Abs 1, § 885a Abs 7

Aktenzeichen: IZB82/13 Paragraphen: ZPO§788 Datum: 2014-10-23
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