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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung WEG-Versammlung Sonstiges

OLG Hamm
03.12.2002 15 W 190/02
Die Erstreckung einer zur Verwaltung des Sondereigentums formularmäßig erteilten widerruflichen Vollmacht auf die Vertretung des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung und die Entgegennahme von Zustellungen des Wohnungseigentumsverwalters (einschließlich der Einladungen zur Eigentümerversammlung) hält einer Inhaltskontrolle stand.
WEG § 23, BGB §§ 305 c, 307 Abs. 2 Nr. l

Aktenzeichen: 15W190/02 Paragraphen: WEG§23 BGB§305 BGB§307 Datum: 2002-12-03
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter WEG-Versammlung

OLG Köln
22.11.2002 16 Wx 153/02
Abberufung des Verwalters
Auf angebliche Unkorrektesten des Verwalters bei der Versammlungsleitung in der Wohnungeigentümerversammlung (- hier: angebliche unzureichende Prüfung von Vollmachten -), in der später seine Wiederberufung zum Verwalter erfolgte, kann ein nachträgliches Verlangen auf Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nicht mehr gestützt werden, wenn die Wiederwahl des Verwalters in Kenntnis dieser Umstände erfolgte und der Wahlbeschluss als solcher nicht rechtzeitig angefochten wurde.
WEG § 26

Aktenzeichen: 16Wx153/02 Paragraphen: WEG§26 Datum: 2002-11-22
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PDF-DokumentWEG-Recht - Sondereigentum Sanierung/Umbau Beschlüsse WEG-Versammlung

OLG Düsseldorf
8.11.2002 3 Wx 258/02
Teilweise Fremdnutzung der Tiefgarage einer Wohnungseigentumsanlage.

1. Erträge für eine Fremdnutzung einer Hofdurchfahrt und einer Tiefgarage stehen uneingeschränkt den Teileigentümern zu.

2. Eine solche Regelung unterliegt nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Denn sie zielt darauf ab, u.a. dem Beschwerdeführer die ihm nach § 16 Abs. 1 WEG gebührenden Früchte seines Miteigentums zu entziehen.

3. Die Bestimmung in einer Teilungserklärung, dass die Instandhaltung der Garagen sowie der Durchfahrt zum Hof unter dem Wohnhaus einschließlich Durchfahrtstor mit etwaigen Einrichtungen (z.B. Elektromotor) durch die Teileigentümer der Garagen zu bestreiten ist, korrespondiert mit dem Benutzungsrecht der Garageninhaber, nicht aber mit dem Recht zur Fremdnutzung. Insoweit sind etwa hiermit verbundene Lasten von sämtlichen Gemeinschaftern entsprechend ihrem Anteil zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG) und gebührt ihnen ein entsprechender Anteil der Nutzungen (§ 16 Abs. 1 WEG).

4. Die Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten ist oder diese bereits eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse umfasst. Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung. (Leitsatz der Redaktion)
WEG §§ 16, 22

Aktenzeichen: 3Wx258/02 Paragraphen: WEG§16 WEG§22 Datum: 2002-11-08
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PDF-DokumentWEG-Recht - WEG-Versammlung Beschlüsse

OLG Köln
20.9.2002 16 WX 31/02
Miet- und Wohnungsrecht, Feststellung der Beschlussfähigkeit
Für die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung ist es nicht ausreichend, dass zu Beginn der Versammlung eine genügende Zahl von Eigentümern anwesend ist. Die Beschlussfähigkeit muss bei jeder einzelnen Abstimmung gegeben sein. Gerade dann, wenn zu Beginn der Versammlung nur eine denkbar knappe Mehrheit der Eigentümer anwesend ist ( hier: 7 von 12 ), muss der Versammlungsleiter von sich aus bei Abstimmungen die Beschlussfähigkeit überprüfen. Läßt sich nachträglich die Beschlussfähigkeit der Versammlung nicht mehr feststellen, geht das zu Lasten derer, die sich auf die Wirksamkeit eines Beschlusses berufen.
WEG § 25 Abs. 3

Aktenzeichen: 16WX31/02 Paragraphen: WEG§25 Datum: 2002-09-20
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwaltung Beschlüsse WEG-Versammlung

19.9.2002 V ZB 37/02
a) Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluß nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, daß er bereits nach der Abstimmung über zwei von drei - auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten - Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet (sog. Subtraktionsmethode).

b) Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verläßlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und - bei Abweichung vom Kopfprinzip - auch deren Stimmkraft feststeht.
WEG § 23

Aktenzeichen: VZB37/02 Paragraphen: WEG§23 Datum: 2002-09-19
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PDF-DokumentWEG-Recht - Sanierung/Umbau WEG-Versammlung Sonstiges

OLG Düsseldorf
30.8.2002 3 Wx 213/02
a) Die gesetzliche Regelung der §§ 20, 21, 27 WEG geht davon aus, dass die Eigentümergemeinschaft die notwendigen Entscheidungen über das „Ob„ und das „Wie„ von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich selbst treffen muss. Da es auch aus Sicht der Eigentümergemeinschaft sinnvoll sein kann, ein weniger „schwerfälliges„ Organ als diese mit der Entscheidung und Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen zu betrauen, können in gewissen Grenzen weitere Befugnisse sowohl auf den Verwalter als auch auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden.

b) Die Übertragung der Entscheidungskompetenz der Eigentümerversammlung auf ein anderes, nicht nach dem WEG vorgesehenes Organ, z.B einen Arbeitskreis; ist unzulässig. Die Übertragung auf ein solches Gremium tangiert die in § 20 WEG niedergelegten grundlegenden Organisationsstrukturen der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann schon von daher - ungeachtet der im Beschluss angesprochenen Zusammenarbeit mit dem Verwalter („gemeinsam mit dem Verwalter„) - nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. (Leitsatz der Redaktion)
WEG §§ 20, 21, 27

Aktenzeichen: 3Wx213/02 Paragraphen: WEG§20 WEG§21 WEG§27 Datum: 2002-08-30
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=4071

PDF-DokumentWEG-Recht - Fristen Verwaltung WEG-Versammlung Gemeischaftseigentum

OLG Düsseldorf
21.8.2002 3 Wx 388/01
a) Bei § 24 Abs, 4 Satz 2 WEG handelt es sich nur um eine Sollvorschrift. Eine Missachtung der einwöchigen Frist kann damit allein noch nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses führen (vgl. BGH WuM 2002, 277 ff.; 281). Dieser formelle Mangel kann nur dann beachtlich sein, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht. Damit scheidet eine Ungültigerklärung dann aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre.

b) Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 29.6.2000 – V ZB 46/99 – (NZM 2000, 1010 = MDR 2000, 1182) entschieden, dass über die Vermietbarkeit von in Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen einer Wohnungseigentumsanlage im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden könne, soweit nicht eine Vereinbarung entgegenstehe und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwachse. (Leitsatz der Redaktion)
WEG § 24

Aktenzeichen: 3Wx388/01 Paragraphen: WEG§24 Datum: 2002-08-21
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=3999

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter WEG-Versammlung Sonstiges

20.6.2002 V ZB 39/01
a) Der Verwalter ist zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG befugt (Fortführung von Senat, BGHZ 106, 113).

b) Von dem Beschluß der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters ist die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm geschlossenen Verwaltervertrages kann der Verwalter im Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO überprüfen lassen.

c) Eine vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung getroffene Bestellung eines ersten Verwalters, die die Vorgaben aus § 26 Abs. 1 Sätze 2 bis 4 WEG beachtet, hält grundsätzlich einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB und - bei unterstellter Anwendbarkeit der Vorschriften für Allgemeine Geschäftsbedingungen - auch einer Überprüfung nach den §§ 9 ff AGBG stand.

d) Aus § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG folgt auch eine Begrenzung der Laufzeit des von der Ver-walterbestellung zu unterscheidenden Verwaltervertrags auf höchstens fünf Jahre.

e) Ist die Laufzeit des Verwaltervertrags in einem Formularvertrag vereinbart, so findet zwar § 9 AGBG, wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht aber das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG Anwendung. Danach kann grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Verwalterverträge eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren (bis zur Höchstgrenze von fünf Jahren) wirksam vereinbart werden.
WEG §§ 26, 43 Abs. 1 Nrn. 2 und 4 AGBG § 11 Nr. 12 lit. a

Aktenzeichen: VZB39/01 Paragraphen: WEG§26 WEG§43 AGBG§11 Datum: 2002-06-20
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=3853

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter WEG-Versammlung

Kammergericht Berlin
29.05.2002 24 W 66/02
Stimmrecht des Wohnungseigentümers bei seiner Abberufung als Verwalter Ein Mehrheitseigentümer, der zugleich Verwalter ist, ist bei der Abstimmung über die gegen ihn ohne wichtigen Grund ausgesprochene Abberufung und Kündigung nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen (Abweichung von OLG Düsseldorf NZM 1999, 285 = ZMR 1999, 60 = WuM 1999, 59 = FGPrax 1999 10).
WEG §§ 25 V, 26 l

Aktenzeichen: 24W66/02 Paragraphen: WEG§25 WEG§26 Datum: 2002-05-29
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=4334

PDF-DokumentWEG-Recht - WEG-Versammlung Verwalter

Kammergericht Berlin
29.05.2002 24 W 66/02
Stimmrecht des Wohnungseigentümers bei seiner Abberufung als Verwalter
Ein Mehrheitseigentümer, der zugleich Verwalter ist, ist bei der Abstimmung über die gegen ihn ohne wichtigen Grund ausgesprochene Abberufung und Kündigung nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen (Abweichung von OLG Düsseldorf NZM 1999,285 = ZMR 1999, 60 = WuM 1999, 59 = FGPrax 1999 10).
WEG §§ 25 V, 26 l

Aktenzeichen: 24W66/02 Paragraphen: WEG§25 WEG§26 Datum: 2002-05-29
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=4892

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