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PDF-DokumentWEG-Recht - Ordnungsgemäße Verwaltung Verwaltung WEG-Versammlung Sonstiges

BayObLG
27.10.2004 2 Z BR 124/04
1. Die Einführung einer Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs einer Wohnungseigentumsanlage ohne technische Beschränkung dergestalt, dass Besucher nur von den Wohnungen aus identifiziert werden können, die der Videoüberwachungsanlage angeschlossen sind und deren Klingel betätigt wurde, dürfte gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.

2. Im Hinblick auf das Bestimmtheitsgebot von Eigentümerbeschlüssen muss ein Eigentümerbeschluss über die Einführung einer Videoüberwachung des Hauseingangsbereichs einer Wohnungseigentumsanlage klar zum Ausdruck bringen, ob die Videoüberwachung ohne technische Beschränkungen darauf installiert werden soll, dass Besucher nur von den Wohnungen aus identifiziert werden können, die dem System angeschlossen sind und deren Klingel betätigt wurde. Außerdem muss der Eigentümerbeschluss die durch § 6 Abs. 2 und 5 BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen berücksichtigen.
WEG § 21 Abs. 3
BDSG § 6

Aktenzeichen: 2ZBR124/04 Paragraphen: WEG§21 BDSG§6 Datum: 2004-10-27
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PDF-DokumentWEG-Recht - Ordnungsgemäße Verwaltung Instandhaltung Schadensrecht

Kammergericht - LG Berlin - AG Schöneberg
20.10.2004 24 W 97/03
Einem Wohnungseigentümer steht ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung zu, wenn die übrigen Wohnungseigentümer eine die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ermöglichende Beschlussfassung schuldhaft unterlassen haben.
WEG § 21 Abs. 1
WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2

Aktenzeichen: 24W97/03 Paragraphen: WEG§21 Datum: 2004-10-20
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Verwalterbestellung

OLG Frankfurt - LG Darmstadt
13.10.2004 20 W 133/03
Verwalterbestellung; Anfechtung; Stimmrechtsausschluss; Wohnungseigentümer; Interessenkollision; Gewährleistungsansprüche; Wirtschaftsplan; Bauträger-Verwalter

1. Einzelne Wohnungseigentümer, die dem zur Wahl stehenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind, dürfen bei seiner Wahl grundsätzlich mitstimmen.

2. Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für unwirksam zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Bei der Bestellung eines Verwalters sind an die Beurteilung dessen, was ein wichtiger Grund ist, schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Zu berücksichtigen sind nur Tatsachen, die bis zur Bestellung eingetreten bzw. bekannt geworden sind.

3. Die allgemeine Interessenkollision, in der sich ein bereits in der Teilungserklärung bestimmter Bauträger-Verwalter bei der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet, macht ihn noch nicht ungeeignet als gewählter Verwalter. Vielmehr müssen noch weitere Umstände wie ein konkreter Interessenkonflikt und/oder Pflichtverletzungen des Verwalters hinzutreten, damit angenommen werden kann, seine Bestellung entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

4. Als Grund dafür reicht bei den schärferen Anforderungen, die an die Unwirksamkeit eines Bestellungsbeschlusses zu stellen sind, auch die Verletzung von Informationspflichten nicht aus, wenn die Wohnungseigentümer vor der Abstimmung über die Bestellung in anderer Weise umfassend informiert sind.

5. Der Bauträger-Verwalter handelt nicht pflichtwidrig deshalb, weil er nicht über die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens gegen sich selbst abstimmen lässt, wenn die Gemeinschaft mehrheitlich eine Lösung durch außergerichtliche Einigung verfolgt und keinen entsprechenden Beschluss fasst, obwohl dies vom Verwaltungsbeirat vorgeschlagen wurde.

6. Hat die Gemeinschaft dem Verwalter für den kaufmännischen Teil seiner Tätigkeit Entlastung erteilt, kann sie sich nicht auf die verspätete Vorlage des Wirtschaftplanes zur Begründung der Ungeeignetheit des Verwalters stützen. Auch bei fehlender Entlastung reicht die verspätete Vorlage des Wirtschaftsplans dann nicht aus, wenn laut Teilungserklärung der frühere Wirtschaftsplan als Grundlage der Wohngeldvorschüsse weiter gilt.
WEG § 25 V
WEG § 26

Aktenzeichen: 20W133/03 Paragraphen: WEG§25 WEG§26 Datum: 2004-10-13
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Prozeßrecht

OLG Frankfurt - LG Frankfurt - AG FRankfurt
01.10.2004 20 W 460/02
Verwalter; Hauptsacheerledigung; Erledigungsgerklärung; Entlastung

1. Die Hauptsacheerledigung ist im Wohnungseigentumsverfahren von Amts wegen zu prüfen, und zwar auch im Rechtsbeschwerdeverfahren.

2. Soweit keine Erledigungserklärung abgegeben wird, sondern nur eine Erledigungserklärung durch den Antragsgegner abgegeben wird, hat das Gericht den Antrag zurückzuweisen, wenn es von Amts wegen festgestellt hat, dass die Hauptsache erledigt ist.

3. Liegt ein erledigendes Ereignis nicht vor, so ist die einseitige Erledigungserklärung des Antragsgegners oder eines anderen am Verfahren Beteiligten verfahrensrechtlich unbeachtlich.

4. Zur Erledigung der Hauptsache im Anfechtungsverfahren betreffend einen Beschluss über die Entlastung eines Verwalters.
WEG § 28
WEG § 43

Aktenzeichen: 20W460/02 Paragraphen: WEG§28 WEG§43 Datum: 2004-10-01
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Sonstiges

BayObLG - LG Augsburg - AG Augsburg
08.09.2004 2 Z BR 144/04
1. Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.

2. Offen bleibt, ob den Verwalter kraft Gesetzes eine Verkehrssicherungspflicht trifft oder nur, wenn ihm die Verkehrssicherungspflicht vertraglich übertragen ist.
BGB §§ 278, 823, 831
WEG § 27

Aktenzeichen: 2ZBR144/04 Paragraphen: BGB§278 BGB§823 BGB§831 WEG§27 Datum: 2004-09-08
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PDF-DokumentWEG-Recht - Gemeinschaftseigentum Ordnungsgemäße Verwaltung Beschlüsse

OLG Schleswig - LG Flensburg
03.09.2004 2 W 90/03
Bestimmung über die Nutzung von Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft

1. Die in der Teilungserklärung enthaltene Bestimmung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen zur Hausmeisterwohnung enthält eine nutzungsbeschränkende Zweckbestimmung, der Vereinbarungscharakter zukommt. Eine endgültige Aufhebung oder Änderung dieser Zweckbestimmung ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich.

2. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen vorübergehenden abweichenden Gebrauch der Räume beschließen, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

3. Ein nichtiger Wohnungseigentümerbeschluss kann nach § 140 BGB umgedeutet werden. Das gilt auch dann, wenn die Nichtigkeit des Beschlusses gerichtlich festgestellt ist. Dieser Feststellung kommt nur eine deklaratorische Bedeutung zu.
WEG § 10 Abs. 1 Satz 2
WEG § 15 Abs. 1
BGB § 140

Aktenzeichen: 2W90/03 Paragraphen: WEG§10 WEG§15 BGB§140 Datum: 2004-09-03
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PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Kostenrecht

OLG Hamburg - LG Hamburg
16.08.2004 2 Wx 55/02
Ein Verwalter kann grundsätzlich von den Wohnungseigentümern Aufwendungsersatz verlangen, wenn ein offenes Treuhandkonto einen Fehlbestand aufweist. Ein entsprechender Anspruch setzt jedoch voraus, dass die dem Aufwendungsersatz zugrunde liegenden Forderungen fällig sind und dass der Sollstand auf dem Treuhandkonto vom Verwalter ausgeglichen wurde. Voraussetzung für einen fälligen Zahlungsanspruch, der zunächst den Wohnungseigentümern zusteht, ist gemäß §§ 16 WEG i. V. m. § 12 der Teilungserklärung eine entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. (Leitsatz der Redaktion)
BGB § 670
BGB § 675
WEG § 16

Aktenzeichen: 2Wx55/02 Paragraphen: BGB§670 BGB§675 WEG§16 Datum: 2004-08-16
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PDF-DokumentWEG-Recht Prozeßrecht - Bauliche Veränderungen Verwaltung Gericht Richter/Schöffen

BayObLG
28.7.2004 2 Z BR 43/04
1. Im Hinblick auf den in den Landtag eingebrachten Gesetzentwurf zur Auflösung des Bayerischen Obersten Landesgerichts bestehen derzeit keine durchgreifenden Bedenken dagegen, dass an Beschlüssen in Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit ein abgeordneter Richter am Oberlandesgericht mitwirkt.

2. Ordnungsmäßiger Verwaltung kann es auch entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer zunächst lediglich einen Grundsatzbeschluss über die Art der Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums fassen und die Umsetzung weiterer Beschlussfassung vorbehalten. Kommen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen. Das setzt aber voraus, dass den Wohnungseigentümern die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen unterbreitet werden.
GG Art. 97, 101
BV Art. 86, 87
WEG § 21

Aktenzeichen: 2ZBR43/04 Paragraphen: GGArt.97 GGArt.101 BVArt.86 BVArt.87 WEG§21 Datum: 2004-07-28
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PDF-DokumentWEG-Recht - Stimmrecht Verwaltung Sonstiges

Kammergericht - LG Berlin
19.07.2004 24 W 322/02
Kopfstimmrecht des Zwangsverwalters
1. Rechtlich einwandfrei vertritt das Landgericht die Auffassung, dass ein Zwangsverwalter, der in einer Eigentümerversammlung für mehrere Eigentümer von verschiedenen Einheiten auftritt, hinsichtlich deren eine Zwangsverwaltung angeordnet ist, auch bei Bestehen des Kopfstimmrechts bei Abstimmungen nicht nur ein einziges Kopfstimmrecht, sondern mehrere Kopfstimmrechte entsprechend der Anzahl der von ihm vertretenen Eigentümer besitzt. Dies folgt zum einen aus dem Sinn und Zweck der Zwangsverwaltung nach § 152 ZVG, wonach der Zwangsverwalter die zwangsverwaltete Einheit eines Wohnungseigentümers als Sondervermögen zu verwalten hat, um aus den Erträgen des zwangsverwalteten Eigentums den Gläubiger zu befriedigen.

2. Dabei hat der Zwangsverwalter jede einzelne unter Zwangsverwaltung stehende Einheit gesondert zu verwalten. Die Wohneinheiten können auch völlig getrennt voneinander aus der Zwangsverwaltung wieder herausfallen bzw. neue Wohneinheiten können hinzu kommen. Stehen allerdings sämtliche Einheiten im Eigentum einer natürlichen oder juristischen Person und besitzt diese keine weiteren Einheiten, hat der Zwangsverwalter bei dem gesetzlichen Kopfstimmrecht nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ebenfalls nur eine Stimme in der Eigentümerversammlung. Daraus ist abzuleiten, dass dann, wenn eine oder mehrere Einheiten verschiedenen natürlichen oder juristischen Personen gehören, dem Verwalter auch bei einem Kopfstimmrecht entsprechend der Personenzahl mehrere Stimmrechte zukommen. Anderenfalls wäre die Vervielfachung der Stimmrechte davon abhängig, dass für jede natürliche oder juristische Person ein anderer Zwangsverwalter eingesetzt wird. Die Bezeichnung "Partei kraft Amtes" führt demgemäß nicht dazu, dass über das Vertretungsinstitut der Zwangsverwaltung die unterschiedlichen Kopfstimmrechte verschiedener juristischer und natürlicher Personen zu einem Stimmrecht verschmolzen werden. (Leitsatz der Redaktion)
WEG § 25 II 1
ZVG § 152

Aktenzeichen: 24W322/02 Paragraphen: WEG§25 ZVG§152 Datum: 2004-07-19
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=10876

PDF-DokumentWEG-Recht - Verwalter Verwaltung Prozeßrecht

OLG Frankfurt - LG Frankfurt - AG Frankfurt
12.07.2004 20 W 92/02
Ermächtigung; Vertretung; Passivvertretung; Nutzungsänderung
1. Zur Befugnis des Verwalters gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört auch die Rechtsnachteilabwendung durch Einlegung eines befristeten Rechtsmittels, etwa durch Einlegung einer sofortigen Beschwerde bzw. Beauftragung eines Rechtsanwalts.

2. Liegt ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Ermächtigung des Verwalters zur Weiterführung des Verfahrens bzw. Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht vor, bedeutet dies nicht, dass die zulässigerweise eingelegte sofortige Beschwerde unzulässig wird.

3. Zur Ermächtigung des Verwalters mit der Passivvertretung der Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsverfahren

4. Zu den Voraussetzungen eines Anspruchs des einzelnen Wohnungseigentümers auf Zustimmung einer Nutzungsänderung.
WEG § 27
WEG § 43

Aktenzeichen: 20W92/02 Paragraphen: WEG§27 WEG§43 Datum: 2004-07-12
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