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PDF-DokumentMietrecht - Eigentümerwechsel

BGH - LG Köln - AG Köln
5.4.2016
VIII ZR 31/15

§ 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis dagegen nicht.

BGB § 566, § 854, § 856

Aktenzeichen: VIIIZR31/15 Paragraphen: BGB§566 BGB§854 BGB§856 Datum: 2016-04-05
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Hannover - AG Wennigsen
10.2.2016
VIII ZR 33/15

Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Umlagefähigkeit der Pflegekosten für eine der Öffentlichkeit zugängliche Garten- oder Parkfläche; Umlagefähigkeit von Kosten für die Müllbeseitigung in Außenanlagen

1. Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 13. Januar 2010, VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274 Rn. 24).

BGB § 556 Abs 1 S 2
BetrKV § 2 Nr 10

Aktenzeichen: VIIIZR33/15 Paragraphen: BGB§556 Datum: 2016-02-20
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PDF-DokumentProzeßrecht Mietrecht - Klagebefugnis Prozeßrecht

OLG Frankfurt am Main - LG Frankfurt
4.2.2016
2 W 10/16

Aktivlegitimation für die Abwehr von Besitzstörungen aus Mietvertrag (hier über Galopprennbahn) - Abgrenzung von bloßer Besitzdienerschaft

BGB § 862, § 854, § 855

Aktenzeichen: 2W10/16 Paragraphen: BGB§862 BGB§854 BGB§855 Datum: 2016-02-04
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Bochum - AG Bochum
20.1.2016
VIII ZR 93/15

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013, VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).

BGB § 556 Abs 3 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR93/15 Paragraphen: BGB§556 Datum: 2016-01-20
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PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge

BGH - LG Berlin - AG Spandau
20.1.2016
VIII ZR 152/15

1. Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind (Bestätigung von BGH, Urteile vom 5. Mai 2010, III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14 mwN; vom 9. Mai 2012, VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 28 mwN; vom 3. Dezember 2014, VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 16). Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 5. Mai 2010, III ZR 209/09, aaO mwN; vom 9. Mai 2012, VIII ZR 327/11, aaO; vom 18. Juli 2012, VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16).

2. Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt:

"Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]",

ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.

BGB § 305c Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR152/15 Paragraphen: BGB§305c Datum: 2016-01-20
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Leipzig - AG Leipzig
20.1.2016
VIII ZR 329/14

Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.

In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.

HeizkostenV § 5 Abs 2 S 1, § 12 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR329/14 Paragraphen: Heizl´kostenV§5 HeizkostenV§12 Datum: 2016-01-20
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Mieterhöhung

BGH - OLG Stuttgart - LG Hechingen
25.11.2015
XII ZR 114/14

1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

2. Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen.

3. Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen.

BGB § 242, § 543, § 550 S 1, § 580a Abs 2

Aktenzeichen: XIIZR114/14 Paragraphen: BGB§242 BGB§543 BGB§550 BGB§580a Datum: 2015-11-25
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PDF-DokumentMietrecht - Wohnfläche

BGH - Pressemitteilung - LG Berlin - AG Charlottenburg
18.11.2015
VIII ZR 266/14

Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

Der Bundesgerichtshof hat heute – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Aktenzeichen: VIIIZR266/14 Paragraphen: Datum: 2015-11-18
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PDF-DokumentMietrecht - Wohnfläche

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
18.11.2015
VIII ZR 266/14

1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.

BGB § 558 Abs 3

Aktenzeichen: VIIIZR266/14 Paragraphen: BGB§558 Datum: 2015-11-18
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung Sonstiges

BGH - LG Berlin - AG Wedding
4.11.2015
VIII ZR 217/14

1. Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht.

2. Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Bestimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).

3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimiertem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfacher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet.

4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).

BGB § 558 Abs 3 S 2, § 558 Abs 3 S 3
GG Art 2 Abs 1, Art 3 Abs 1, Art 14 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR217/14 Paragraphen: BGB§558 Datum: 2015-11-04
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35853

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