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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

OLG Hamm - LG Essen
28.5.2020
4 U 82/19

§ 43b TKG ist im Verhältnis zwischen einem Mieter und einem Vermieter, der nach § 2 Nr. 15 lit b) der Betriebskostenverordnung die laufenden monatlichen Grundgebühren für einen Breitbandkabelanschluss auf seine Mieter umlegt, nicht anwendbar.

TKG § 43b
BetrKV § 2 Nr 15 Buchst b

Aktenzeichen: 4U82/19 Paragraphen: Datum: 2020-05-28
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PDF-DokumentMietrecht - Mietbegrenzungsverordnung

BGH - LG Berlin - AG Neukölln
27.5.2020
VIII ZR 45/19

Wohnraummietrecht: Rückzahllungs- und Auskunftsanspruch eines Mieters bei Mietermehrheit; Rüge eines Mieters nach § 556g als geschäftsähnliche Handlung; Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung

1. Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 10 f.) und kann daher nur Zahlung beziehungsweise Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten.(Rn.25)

2 Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB aF, wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung.(Rn.90)(Rn.95)

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich gestellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtlichen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht worden (Anschluss an Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 Rn. 34, 37).(Rn.80)(Rn.86)

BGB § 398, § 432, § 556d Abs 2 S 5, § 556d Abs 2 S 6, § 556d Abs 2 S 7

Aktenzeichen: VIIIZR45/19 Paragraphen: Datum: 2020-05-27
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Prozeßrecht

BGH - LG Würzburg - AG Würzburg
26.5.2020
VIII ZR 64/19

Kündigung eines Wohnraummietvertrags: Gerichtliche Berücksichtigung des Vortrags zur unzumutbaren Härte

Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärztlicher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen seiner - behaupteten - Erkrankungen auf die Lebensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG; im Anschluss an Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 31, 44 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38).(Rn.14)(Rn.18)

GG Art 103 Abs 1
BGB § 574 Abs 1 S 1, § 574a Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR64/19 Paragraphen: Datum: 2020-05-26
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PDF-DokumentMietrecht Prozeßrecht - Modernisierung

BGH - LG Bremen - AG Bremen
20.5.2020
VIII ZR 55/19

Wohnraummietrecht: Anforderungen an die Ankündigung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme

Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB).(Rn.21)(Rn.24)

BGB § 555b Nr 1, § 555b Nr 1, § 555c Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR55/19 Paragraphen: Datum: 2020-05-20
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PDF-DokumentMietrecht Prozeßrecht Vollstreckungsrecht - Räumung Gericht Vollsreckungsrecht

BGH - LG Mainz - AG Alzey
30.4.2020
I ZB 61/19

1. Im Verfahren der sofortigen Beschwerde gemäß §§ 567 ff. ZPO ist der vollbesetzte Spruchkörper außer in Fällen, in denen die Zuständigkeit des Einzelrichters zweifelhaft ist, nicht befugt, selbst über die Übertragung eines in die originäre Zuständigkeit des Einzelrichters fallenden Beschwerdeverfahrens zu entscheiden (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 16. September 2003 - X ARZ 175/03, BGHZ 156, 147, 152 [juris Rn. 15]).

2. Bei einer Räumungsvollstreckung müssen die Gläubiger eine Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 750 Abs. 2, § 727 ZPO nur dann erwirken, wenn sich aus den Gesamtumständen klar und eindeutig ergibt, dass die Rechtsnachfolger des Schuldners tatsächlichen (Mit-)Besitz an den Räumen haben.

3. Die Bestimmung des § 563a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass zum Zeitpunkt des Todes eines Mieters ein gemeinsames Mietverhältnis im Sinne des § 563 BGB bestanden hat.

4. "Besitz" im Sinne des § 885 ZPO meint den Besitz in Form des "Gewahrsams" gemäß § 886 ZPO, der seinerseits dem unmittelbaren Besitz nach § 854 Abs. 1 BGB entspricht.

5. Der nicht tatsächlich ausgeübte, das heißt fiktive Erbenbesitz nach § 857 BGB begründet - jedenfalls soweit und solange Gewahrsam eines Dritten besteht - keinen Gewahrsam im Sinne einer tatsächlichen, nach außen erkennbaren Sachherrschaft.

6. Für die Räumung gemäß § 885 ZPO genügt ein gegen einen von mehreren Mitmietern erwirkter Räumungstitel.

7. Das Wegschaffen von Gegenständen nach § 885 Abs. 2 und 3 ZPO, die früher im (Mit-)Eigentum des Erblassers gestanden haben, stellt keine Vollstreckung in den Nachlass dar.

ZPO § 567, §§ 567ff, § 568 S 2, § 727, § 750 Abs 2

Aktenzeichen: IZB61/19 Paragraphen: Datum: 2020-04-30
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PDF-DokumentMietrecht - Mietminderung Mängel

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
29.4.2020
VIII ZR 31/18

Wohnraummietvertrag: Mitminderung bei nach Abschluss des Vertrags erhöhten Geräusch-und Schmutzimmissionen; konkludente Beschaffenheitsvereinbarung; Darlegungs- und Beweislastregeln; tatrichterliche notwendige Feststellungen im Einzelfall; Ansprüche des Vermieters gegen den Verursacher der Geräusch- und Schmutzimmissionen

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. mwN).(Rn.28)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 f.; vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).(Rn.25)

3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. (Rn.64)(Rn.74)

4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter - schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes - nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.(Rn.62)

5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher geltenden Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.( Rn.91)

BGB § 133, § 157, § 242, § 535, § 536 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR31/18 Paragraphen: Datum: 2020-04-29
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung Mietpreisbegrenzung

BGH - LG Berlin - AG Neukölln
29.4.2020
VIII ZR 355/18

Mieterhöhungsverlangen: Verfahrensförmlichkeiten als Teil der Klagebegründetheit; Heranziehung des Berliner Mietspiegels für vom Spiegel ausgenommenen Wohnungen; Anwendbarkeit des Mietbegrenzungsgesetzes für vor dem Stichtag erhobene Erhöhungsverlangen

1a. Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12 und vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13; jeweils mwN).(Rn.18)

1b. Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) auch für minderausgestattete Wohnungen (hier: ohne Innen-WC) herangezogen werden.(Rn.50)(Rn.54)

2. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18. Juni 2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt.(Rn.70)

BGB § 558, § 558a, § 558b Abs 2
MietBegrG BE § 3 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR355/18 Paragraphen: Datum: 2020-04-29
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht

BGH - OLG Celle - LG Hannover
8.4.2020
XII ZR 120/18

Gewerberaummietvertrag: Auslegung der Betriebskostenumlage

1. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034).(Rn.14)

2. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff "Betriebskosten" erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH Urteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308).(Rn.22)

3. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.(Rn.25)

4. Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit "insbesondere" eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt. (Rn.26)

BGB § 133, § 157, § 566 Abs 1 S 2, § 566 Abs 1 S 3
BetrKV § 2

Aktenzeichen: XIIZR120/18 Paragraphen: Datum: 2020-04-08
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht

BGH - Kammergericht - LG Berlin
26.2.2020
XII ZR 51/19

1. Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11, NJW 2013, 1082).

2. Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen.

3. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.

BGB § 307, § 535, § 550

Aktenzeichen: XIIZR51/19 Paragraphen: Datum: 2020-02-26
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=39945

PDF-DokumentHaftungsrecht Mietrecht - Staatshaftungsrecht Mietpreisbegrenzung

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
13.2.2020
1 U 60/19

Keine Staatshaftung wegen Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung

1. Der Erlass einer unwirksamen Mietpreisbegrenzungsverordnung ist keine Verletzung einer drittgerichteten Amtspflicht i. S. v. § 839 BGB.

2. Eine Staatshaftung besteht auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes.

BGB § 839, § 556d
GG Art 34

Aktenzeichen: 1U60/19 Paragraphen: Datum: 2020-02-13
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=39798

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