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PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel

BGH - LG Berlin - AG Spandau
18.11.2020
VIII ZR 123/20

1a. Bringt eine Partei gegen einen Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2017) lediglich Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen können, kann er als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) herangezogen werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 103 ff.).

1b. Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zumindest zukommende Indizwirkung als einfacher Mietspiegel erstreckt sich aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind.

1c. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c aa und vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25).

2a. Das Gericht ist zwar berechtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweisbelasteten Partei beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist.

2b. Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Insbesondere verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG), wenn das Gericht zum Zweck einer am Beweismaß des § 286 ZPO ausgerichteten Überzeugungsbildung ein (kostenträchtiges) Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und damit den Mieter dem Risiko aussetzt, im Falle eines Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen.

3a. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen können sich selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben (im Anschluss an Senatsurteile vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 317; BVerfG vom 12. Juni 2003, 1 BvR 2285/02, NJW 2003, 2524 und BVerfG, Beschluss vom 22. November 2004 - 1 BvR 1935/03, NJW 2005, 1487).

3b. Das Berufungsgericht ist daher an eine verfahrensfehlerfrei vorgenommene Schätzung der Vorinstanz nach § 287 Abs. 2 ZPO dann nicht gebunden, wenn es das Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält.

3c. Die Frage, ob das Berufungsgericht im Falle einer erneuten Tatsachenfeststellung die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO beachtet hat, ist revisionsrechtlicher Nachprüfung entzogen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f. und vom 7. Februar 2019 - VII ZR 274/17, NJW 2019, 2169 Rn. 17).

BGB § 558c, § 558d
GG Art 2 Abs 1, Art 20 Abs 3
ZPO § 286

Aktenzeichen: VIIIZR123/20 Paragraphen: Datum: 2020-11-18
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40659

PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel Vergleichsmiete

BGH - LG Görlitz - AG Görlitz
24.4.2019
VIII ZR 62/18

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, Urteil vom 10. Oktober 2018 - IX R 30/17, DStR 2019, 376 Rn. 16).

2. Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 11. Oktober 1994 - 1 BvR 1398/93, BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3).

3. Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht.

4. Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom - sachverständig beratenen - Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnungen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351).

BGB § 558 Abs 1 S 1, § 558 Abs 2 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR62/18 Paragraphen: Datum: 2019-04-24
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=38861

PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel

BGH - LG Dresden - AG Dresden
13.2.2019
VIII ZR 245/17

Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels - hier Dresdner Mietspiegel 2015.

BGB § 558 Abs 1, § 558c Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR245/17 Paragraphen: Datum: 2019-02-13
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=38597

PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung Mietzahlungen Mietspiegel

BGH - LG München I - AG München
18.1.2017
VIII ZR 17/16

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

BGB § 546a Abs 1 Alt 2, § 558 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR17/16 Paragraphen: BGB§546a BGB§558 Datum: 2017-01-18
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=36872

PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel

Amtsgericht Charlottenburg
11.05.2015
235 C 133/13

1. Dem Berliner Mietspiegel 2013 kommt keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu, da die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt ist.

2. Aufgrund der festgestellten fehlerhaften Extremwertbereinigung kann der Mietspiegel auch nicht als sogenannter einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c Abs. 1 BGB zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. (Leitsatz der Redaktion)

BGB §§ 558c, 558d

Aktenzeichen: 235C133/13 Paragraphen: BGB§558c BGB§558d Datum: 2015-05-11
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=34996

PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel

Amtsgericht Charlottenburg
11.05.2015
235 C 133/13

1. Dem Berliner Mietspiegel 2013 kommt keine gesetzliche Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB zu, da die von den Erstellern des Mietspiegels vorgenommene Extremwertbereinigung nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt ist.

2. Aufgrund der festgestellten fehlerhaften Extremwertbereinigung kann der Mietspiegel auch nicht als sogenannter einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c Abs. 1 BGB zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen werden. (Leitsatz der Redaktion)

BGB §§ 558c, 558d

Aktenzeichen: 235C133/13 Paragraphen: BGB§558c BGB§558d Datum: 2015-05-11
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=34997

PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel Mieterhöhung

BGH - LG Berlin - AG Berlin-Mitte
6.11.2013
VIII ZR 346/12

Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775).

BGB § 558d Abs 1, § 558d Abs 3

Aktenzeichen: VIIIZR346/12 Paragraphen: BGB§558d Datum: 2013-11-06
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=33598

PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel Mieterhöhung

BGH - LG Aachen
3.7.2013
VIII ZR 354/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.

ZPO § 558 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR354/12 Paragraphen: ZPO§558 Datum: 2013-07-03
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=33029

PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel Mieterhöhung

BGH - LG Aachen
3.7.2013
VIII ZR 354/12

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten.

ZPO § 558 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR354/12 Paragraphen: ZPO§558 Datum: 2013-07-03
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=33135

PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung Mietspiegel

BGH - LG Münster - AG Ahlen
3.7.2013
VIII ZR 263/12

1. Ein gerichtliches Sachverständigengutachten, das bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete lediglich die in einer Siedlung vergleichbaren Wohnungen desselben Vermieters berücksichtigt, stellt keinen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte dar und ist unverwertbar.

2. Auch ein Mietspiegel i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt (einfacher Mietspiegel), darf in die Überzeugungsbildung des Richters einfließen.

BGB § 558a, § 558c Abs 1, § 558d Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR263/12 Paragraphen: BGB§558a BGB§558c BGB§558d Datum: 2013-07-03
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=34046

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