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PDF-DokumentMietrecht - Mietminderung Mängel

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
29.4.2020
VIII ZR 31/18

Wohnraummietvertrag: Mitminderung bei nach Abschluss des Vertrags erhöhten Geräusch-und Schmutzimmissionen; konkludente Beschaffenheitsvereinbarung; Darlegungs- und Beweislastregeln; tatrichterliche notwendige Feststellungen im Einzelfall; Ansprüche des Vermieters gegen den Verursacher der Geräusch- und Schmutzimmissionen

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. mwN).(Rn.28)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 20 f.; vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).(Rn.25)

3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 1. März 2000 - XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344 unter II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04, NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. (Rn.64)(Rn.74)

4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter - schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes - nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.(Rn.62)

5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher geltenden Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.( Rn.91)

BGB § 133, § 157, § 242, § 535, § 536 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR31/18 Paragraphen: Datum: 2020-04-29
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PDF-DokumentMietrecht - Mängel Mietminderung

BGH - LG Dresden - AG Dresden
10.4.2019
VIII ZR 12/18

1. Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen - als bloße Vorfragen - weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft.

2. Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.

ZPO § 322 Abs 1
BGB § 320 Abs 1 S 1, § 320 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR12/18 Paragraphen: Datum: 2019-04-10
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PDF-DokumentMietrecht - Mietminderung

KG Berlin - LG Berlin
21.11.2016
8 U 121/15

1. Zur Minderung der Miete bei verzögerter Eröffnung eines neu zu errichtenden Einkaufszentrums

2. Aus der Regelung in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter sein Geschäft spätestens 1 Monat nach Übergabe des Mietobjektes bzw. bei einer gemeinsamen Eröffnung des Geschäftszentrums zu eröffnen und die volle Miete zu zahlen hat, ergibt sich nur, dass das Geschäftszentrum nicht notwendig bei Übergabe eröffnet sein muss und die Mietsache für die vertraglich vereinbarte Ausbauzeit von einem Monat vertragsgemäß ist.

3. Der Mieter ist zur Minderung der Miete berechtigt, wenn das Geschäftszentrum darüber hinaus nicht eröffnet wird und das Mietobjekt infolge fehlender Zugänglichkeit für Kunden nicht für den Geschäftszweck des Mieters genutzt werden kann.

4. Die Regelung im Formularmietvertrag, "Verzögerungen in der Fertigstellung der Gewerke außerhalb des Mietobjekts geben dem Mieter kein Recht, die Übergabe abzulehnen, die Minderung des Mietzinses vorzunehmen oder Schadensersatz zu verlangen, es sei denn, sie beeinträchtigen den Betrieb des Mietobjekts wesentlich", gilt auch für Verzögerungen nach Übergabe.

BGB § 536

Aktenzeichen: 8U121/15 Paragraphen: BGB§536 Datum: 2016-11-21
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PDF-DokumentMietrecht - Mietminderung Prozeßrecht

KG Berlin - LG Berlin
30.5.2016
8 W 13/16

1. Klagt der Mieter auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Sachmangels gemindert sei, so ist für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts § 41 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 GKG mangels einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht entsprechend anwendbar (Aufgabe der Senatsrechtsprechung seit Beschl. v. 01.07.2009 - 8 W 59/09).

2. Wird die Feststellungsklage mit der Klage auf Beseitigung des Mangels verbunden,ist das Feststellungsinteresse jedoch nach § 3 ZPO in der Regel auf den Jahresbetrag der (ggf. vom Mieter angegebenen) Minderung zu schätzen.

§ 9 S. 1 ZPO ist in dieser Konstellation nicht anzuwenden. Die Vorschrift bezieht sich auf Rechte, die ihrer Natur nach und erfahrungsgemäß eine Dauer von 3,5 Jahren haben oder haben können. Die Minderung bis zur Mangelbeseitigung hängt hingegen von der im Zeitpunkt der Klageeinreichung (§ 40 GKG) absehbaren Dauer bis zum Erlass und zur Vollstreckung eines (vorläufig vollstreckbaren) Titels ab. Diese ist regelmäßig eher mit einem Jahr als mit dreieinhalb Jahren anzunehmen.

ZPO § 3, § 9 S 1
GKG § 40

Aktenzeichen: 8W13/16 Paragraphen: ZPO§3 ZPO§9 GKG§40 Datum: 2016-05-30
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PDF-DokumentMietrecht - Mietminderung

BGH - LG Berlin - AG Pankow-Weißensee
13.4.2016
VIII ZR 198/15

Zur Mietminderung im Falle der Entwendung einer mitvermieteten, später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche.

BGB § 536 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR198/15 Paragraphen: BGB§536 Datum: 2016-04-13
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PDF-DokumentMietrecht - Mängel Mietminderung Nutzungsentschädigung

BGH - OLG Köln - LG Köln
27.5.2015
XII ZR 66/13

1. Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (Fortführung von BGH Urteil vom 7. Dezember 1960, VIII ZR 16/60, NJW 1961, 916).

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.

BGB § 546a

Aktenzeichen: XIIZR66/13 Paragraphen: BGB§546a Datum: 2015-05-27
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=35441

PDF-DokumentMietrecht - Mängel Mietminderung

BGH - LG Mannheim - AG Mannheim
5.6.2013
VIII ZR 287/12

1. Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010, VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f. und vom 1. Juni 2012, V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10).

2. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 355/03, aaO und vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).

3. Zu der Frage, ob eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt, wenn der Tritt- oder Luftschallschutz einer Mietwohnung die Mindestwerte der anzuwendenden DIN-Normen um nicht mehr als ein Dezibel unterschreitet.

BGB § 536 Abs 1, § 812 Abs 1 S 1 Alt 1

Aktenzeichen: VIIIZR287/12 Paragraphen: Datum: 2013-06-05
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=32927

PDF-DokumentMietrecht - Mängel Mietminderung

LG Berlin - AG Charlottenburg
16.1.2013
65 S 419/10

1. Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen jedenfalls dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht. Durch eine Beschädigung einer asbesthaltigen Fußbodenfliese können die zunächst in der Fliese gebundenen Asbestfasern an den Bruchkanten der Fliese freigesetzt werden. Ein neben der allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotential durch Asbestfasern freisetzende, gerissene oder gebrochene Fußbodenfliesen muss der Mieter nicht hinnehmen.

2. Ein Mangel der Mietsache liegt auch dann vor, wenn der Mieter die Fliesen lediglich als Untergrund zur Verlegung eines Teppichbodens nutzt. Daraus lässt sich ohne weitere Anhaltspunkte keine Vereinbarung der Parteien herleiten, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter darauf verzichtet, dass gebrochene Fußbodenplatten auszutauschen bzw. fachgerecht zu entsorgen sind.

3. Fliesenbrüche und Fliesenrisse aufgrund der Belastung durch ein darauf stehendes Regal sind jedenfalls dann, wenn sie nicht in pflichtwidriger Weise durch Lagerung besonders schwerer Sachen verursacht wurden, Folgen eines üblichen Mietgebrauchs der Wohnung, die dem Mieter nicht angelastet werden können. Bodenfliesen müssen so beschaffen sein, dass auch ein Regal aufgestellt werden kann, ohne dass die Fliesen brechen.

4. Für die Gebrauchsbeeinträchtigung durch eine gerissene Asbestfliese kann eine Minderung der Miete um 10% angemessen sein.

BGB § 535, § 536

Aktenzeichen: 65S419/10 Paragraphen: BGB§535 BGB§536 Datum: 2013-01-16
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=33196

PDF-DokumentMietrecht - Mängel Mietminderung

LG Konstanz - AG Donaueschingen
20.12.2012
61 S 21/12

1. Dem Vermieter obliegt die Beweis, dass Schimmelbildung nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf sein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen ist (Anschluss LG Bonn, 13. September 2012, 6 S 69/12).

2. Enthält der Mietvertrag keine zusätzlichen Vereinbarungen zum Heiz- und Lüftungsverhalten, so ist das übliche Heiz- und Lüftungsverhalten geschuldet. Eine vergleichsweise geringe Beheizung von 18 Grad Celsius ist nicht schuldhaft und entspricht noch dem vertragsmäßigen Gebrauch (Anschluss LG Bonn, 24. Oktober 2011, 6 S 79/11, WuM 2012, 198).

3. Kann die Schimmelbildung durch das übliche und zumutbare Wohnverhalten nicht mehr vermieden werden, so liegt ein Mangel des Mietobjekts vor.

4. Eine Mietminderung in Höhe von 20% ist bei Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden der Mietwohnung angemessen und nicht zu beanstanden.

BGB § 535, § 536

Aktenzeichen: 61S21/12 Paragraphen: BGB§535 BGB§536 Datum: 2012-12-20
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=33214

PDF-DokumentMietrecht - Mietminderung

AG Köpenick
28.11.2012
6 C 258/12

1. Befindet sich der neue Müllplatzstandort unzumutbar weit von der Mietwohnung (hier: Fußweg zwischen 165 m und 253 m) entfernt, so ist eine Mietminderung wegen eines Mangels um 2,5 % gerechtfertigt.

2. Verlangt der Mieter die Beseitigung des Mangels (hier: Belassen des Müllplatzes in Wohnungsnähe), so steht dem Vermieter ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 275 Abs. 2 BGB zu, wenn er für die Zurverfügungstellung des alten Müllplatzstandorts 10.000 € an den Eigentümer zahlen müsste.

BGB § 275 Abs 2, § 535, § 536 Abs 1

Aktenzeichen: 6C258/12 Paragraphen: BGB§275 BGB§535 BGB§536 Datum: 2012-11-28
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=33164

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