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PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel Vergleichsmiete

BGH - LG Görlitz - AG Görlitz
24.4.2019
VIII ZR 62/18

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, Urteil vom 10. Oktober 2018 - IX R 30/17, DStR 2019, 376 Rn. 16).

2. Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 11. Oktober 1994 - 1 BvR 1398/93, BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3).

3. Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht.

4. Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom - sachverständig beratenen - Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnungen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351).

BGB § 558 Abs 1 S 1, § 558 Abs 2 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR62/18 Paragraphen: Datum: 2019-04-24
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PDF-DokumentGrundstücksrecht Mietrecht - Sonstiges

KG Berlin - LG Berlin
18.4.2019
4 U 42/19

Privatisierung von Mietwohnungen im Land Berlin

1. Kein eigenes vertragliches Forderungsrecht der verkaufenden Wohnungsbaugesellschaft auf Durchsetzung einer den Mietern günstigen Gestaltung des Vorkaufsprozesses

2. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter kommt ein „anderer Wille der Vertragschließenden“ im Sinne des § 335 BGB vor allem dann in Betracht, wenn es für den Verpflichteten belastend wäre, zwei Forderungsberechtigten verpflichtet zu sein, und ein besonderes Interesse des Versprechensempfängers nicht besteht.

3. Ein besonderes Interesse des Versprechensempfängers an einem eigenen Forderungsrecht gegen den Verpflichteten kann vor allem dann fehlen, wenn der Versprechensempfänger durch andere Rechtspositionen hinreichend geschützt ist und daher der Rechte aus § 335 BGB nicht zusätzlich bedarf.

4. Zur Glaubhaftmachung, ein Notar werde einen Grundstückskaufvertrag vollziehen, obwohl die Fälligkeit des Kaufpreises nach den Vereinbarungen der Vertragsparteien (hier: mangels zureichender Mitteilung an die vorkaufsberechtigten Mieter nach § 469 Abs. 1 BGB) nicht eingetreten ist.

BGB § 133, § 157, § 242 BGB, § 328
BGB vom 01.01.1964 § 326 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: 4U42/19 Paragraphen: Datum: 2019-04-18
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Mietzahlungen

BGH - LG Düsseldorf - AG Neuss
10.4.2019
VIII ZR 39/18

1. Wird der Mieter nach einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a oder b BGB) rechtskräftig zur Zahlung eines auch für die Kündigung relevanten Mietrückstands verurteilt, sind damit die Voraussetzungen eines Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigung nicht bindend festgestellt.

2. Trägt der Vermieter in einem auf Zahlung rückständiger Miete gerichteten Prozess vor, der vom Mieter angezeigte - zwischen den Parteien streitige - Mangel sei von ihm während des Verfahrens beseitigt worden, ist diese Behauptung jedenfalls für sich genommen nicht geeignet, den Zweck des vom Mieter - hinsichtlich Höhe und Dauer - in angemessener Weise ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) als verfehlt anzusehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 48 ff.).

Vielmehr ist in einem solchen Fall über die (streitige) Frage eines ungeachtet der ergriffenen Beseitigungsmaßnahmen fortbestehenden Mangels Beweis zu erheben, weil das Zurückbehaltungsrecht mit der Mangelbehebung entfällt und einbehaltene Mieten sofort zur Zahlung fällig sind.

ZPO § 322 Abs 1
BGB § 320 Abs 1 S 1, § 320 Abs 2, § 543 Abs 2 Nr 3 Buchst a, § 543 Abs 2 Nr 3 Buchst b

Aktenzeichen: VIIIZR39/18 Paragraphen: Datum: 2019-04-10
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PDF-DokumentInsolvenzrecht Mietrecht - Sonstiges Mietsicherheit

BGH - LG Hamburg - AG Hamburg
21.2.2019
IX ZB 7/17

1. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters gehört nicht zu den sonstigen, von ihm selbst erwirtschafteten Einkünften.

2. Allein der Umstand, dass der Mieter ein Mietkautionsguthaben zur Rückzahlung eines Darlehens benötigt, das ihm zur Finanzierung der Mietsicherheit für ein neues Mietverhältnis gewährt worden ist, begründet keine sittenwidrige Härte des Insolvenzbeschlags.

InsO § 36
ZPO § 765a, § 850i

Aktenzeichen: IXZB7-17 Paragraphen: Datum: 2019-02-21
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PDF-DokumentMietrecht - Mietspiegel

BGH - LG Dresden - AG Dresden
13.2.2019
VIII ZR 245/17

Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels - hier Dresdner Mietspiegel 2015.

BGB § 558 Abs 1, § 558c Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR245/17 Paragraphen: Datum: 2019-02-13
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PDF-DokumentGrundstücksrecht Mietrecht - Sonstiges

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
11.2.2019
16 U 205/17

Rechtswidrige Anfertigung und gewerbliche Verwertung von Fotografien eines Pachtobjekts

Das Hausrecht des Pächters umfasst auch die Befugnis, darüber zu entscheiden, ob und unter welchen Bedingungen er Dritten den Zugang zu seinem Pachtobjekt zur Anfertigung von Fotografien sowie deren gewerbliche Verwertung gestattet.

BGB § 854, §§ 854ff, § 1004

Aktenzeichen: 16U205/17 Paragraphen: Datum: 2019-02-11
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - OLG Frankfurt - LG Frankfurt
30.1.2019
XII ZR 46/18

1. Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.

2. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15. Oktober 2014, XII ZR 111/12, WM 2014, 2280).

BGB § 133
HeizkostenV § 7, § 10

Aktenzeichen: XIIZR46/18 Paragraphen: Datum: 2019-01-30
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=38549

PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Frankfurt - AG Bad Homburg
16.1.2019
VIII ZR 113/17

Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.

BGB § 556 Abs 1 S 1
HeizkostenV § 7 Abs 1 S 2, § 7 Abs 2 S 1, § 12 Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR113/17 Paragraphen: Datum: 2019-01-16
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Wiesbaden - AG Wiesbaden
16.1.2019
VIII ZR 173/17

1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist - ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 23) - auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.

2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 16. September 2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6 und vom 16. Dezember 2009, VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.

NMV 1970 § 20 Abs 2 S 1
BGB § 556a Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR173/17 Paragraphen: Datum: 2019-01-16
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=38440

PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

BGH - LG Nürnberg/Fürth - AG Neumarkt
9.1.2019
VIII ZB 26/17

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.

BGB § 566 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZB26/17 Paragraphen: Datum: 2019-01-09
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=38438

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