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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Mietpreisbegrenzung

BGH - LG Berlin - AG Berlin-Mitte
19.8.2020
VIII ZR 374/18

1. Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde.

2. Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.

BGB § 556d, § 556dff, § 556e Abs 1 S 1

Aktenzeichen: VIIIZR374/18 Paragraphen: Datum: 2020-08-19
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40481

PDF-DokumentMietrecht - Mängel Schadensersatz

OLG Rostock - LG Schwerin
3.8.2020
3 U 91/18

Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB

1. Der Mangelbeseitigungsanspruch wird bereits mit Entstehung des Mangels fällig.

2. Die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels setzt in der Regel eine Mangelanzeige voraus.

3. Weitere Voraussetzung für den Schadensersatz ist ein Verzug, dessen Voraussetzungen sich aus § 286 BGB ergeben.

4. Ob in der Mängelanzeige gleichzeitig eine Mahnung liegt, ist nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen.

BGB § 280 Abs 1, § 286, § 536a Abs 1 Alt 3

Aktenzeichen: 3U91/18 Paragraphen: Datum: 2020-08-03
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40453

PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht

OLG Rostock - LG Stralsund
9.7.2020
3 U 79/19

Kündigung durch den Mieter wegen schwerer Erkrankung

1. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.

2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.

3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.

4. Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor.

BGB § 543 Abs 1 S 2, § 537, § 550

Aktenzeichen: 3U79/19 Paragraphen: Datum: 2020-07-09
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PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
8.7.2020
VIII ZR 163/18

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 40; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt).

2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht.

3. Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.

BGB § 242, § 306 Abs 2, § 307 Abs 1, § 307 Abs 2 Nr 1, § 535 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR163/18 Paragraphen: Datum: 2020-07-08
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40333

PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge

BGH - LG Berlin - AG Schöneberg
8.7.2020
VIII ZR 270/18

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 40; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht. Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.

3. Diese Kostenbeteiligung kann der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Vermieter dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhalten. Der Mieter kann - insbesondere zur Vermeidung eines teilweisen Unterliegens - im Klageverfahren seiner Kostenbeteiligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsreparaturen nur Zug um Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangt.

BGB § 242, § 273 Abs 1, § 306 Abs 2, § 307 Abs 1, § 307 Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: VIIIZR270/18 Paragraphen: Datum: 2020-07-08
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40334

PDF-DokumentMietrecht Prozeßrecht - Hinterlegung

OLG Karlsruhe
30.6.2020
6 VA 24/19

1. An dem nach für eine Hinterlegung nach § 372 Satz 1 BGB erforderlichen Annahmeverzug des Gläubigers fehlt es, wenn ein Beitragszahler der öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalt seinen Rundfunkbeitrag durch Barzahlung anbietet, obwohl nach deren Satzung dieser nur bargeldlos entrichtet werden kann (§ 294 BGB).

2. Dem Ausschluss der Annahme von Bargeld durch die Satzung der Rundfunkanstalt steht nicht die Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 2 BBankG entgegen, nach der auf Euro lautende Banknoten das einzige unbeschränkte gesetzliche Zahlungsmittel sind.

3. Selbst wenn man der Regelung eine grundsätzliche Annahmepflicht von Euro-Banknoten und nicht nur eine Abgrenzung zu anderen Währungen und Euro-Münzen entnähme, wäre die Annahmepflicht in diesem Fall nach Treu und Glauben durch das Interesse der öffentlichen Hand am Ziel einer Verwaltungsvereinfachung bei Massenverfahren beschränkt. Entgegen der EuGH-Vorlage des Budesverwaltungsgerichts (Beschl. v. 27.3.2019 – 6 C 6/18) setzt die Satzungsregelung des Ausschlusses einer Barzahlung durch die Rundfunkanstalt für ihre Wirksamkeit keine darüber hinausgehende Ermächtigung durch ein Bundesgesetz voraus.

Aktenzeichen: 6VA24/19 Paragraphen: Datum: 2020-06-30
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40276

PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Mängel

OLG Dresden - LG Dresden
24.6.2020
5 U 653/20

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB sein, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes beruhen und nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters ihr Ursache haben.

2. Danach ist im Falle der Vereinbarung des Betriebs einer Spielhalle als Mietzweck im Mietvertrag die Nutzungsuntersagung für den Betrieb einer Spielhalle durch die zuständige Behörde ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, wenn sie auf der Unterschreitung des landesrechtlich geregelten Mindestabstandes zwischen Spielhallen und geschützten Einrichtungen für Minderjährige (hier allgemeinbildenden Schulen nach § 18a Abs. 4 Satz 1 Sächs-GlüStVAG) in Bezug auf das Mietobjekt beruht.

BGB § 536 Abs 1
GlüStVtrAG SN § 18a Abs 4 S 1

Aktenzeichen: 5U653/20 Paragraphen: Datum: 2020-06-24
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40268

PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung Mietpreisbegrenzung

BGH - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf
17.6.2020
VIII ZR 81/19

1. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich - wie regelmäßig - in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und - wie ebenfalls regelmäßig - davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht.

2. Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).

BGB § 139, § 559b Abs 1 S 2
BGB vom 02.01.2002 § 559 Abs 1, § 559 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR81/19 Paragraphen: Datum: 2020-06-17
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40331

PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

OLG Hamm - LG Essen
28.5.2020
4 U 82/19

§ 43b TKG ist im Verhältnis zwischen einem Mieter und einem Vermieter, der nach § 2 Nr. 15 lit b) der Betriebskostenverordnung die laufenden monatlichen Grundgebühren für einen Breitbandkabelanschluss auf seine Mieter umlegt, nicht anwendbar.

TKG § 43b
BetrKV § 2 Nr 15 Buchst b

Aktenzeichen: 4U82/19 Paragraphen: Datum: 2020-05-28
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40148

PDF-DokumentMietrecht - Mietbegrenzungsverordnung

BGH - LG Berlin - AG Neukölln
27.5.2020
VIII ZR 45/19

Wohnraummietrecht: Rückzahllungs- und Auskunftsanspruch eines Mieters bei Mietermehrheit; Rüge eines Mieters nach § 556g als geschäftsähnliche Handlung; Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung

1. Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 10 f.) und kann daher nur Zahlung beziehungsweise Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten.(Rn.25)

2 Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB aF, wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung.(Rn.90)(Rn.95)

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich gestellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtlichen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht worden (Anschluss an Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 Rn. 34, 37).(Rn.80)(Rn.86)

BGB § 398, § 432, § 556d Abs 2 S 5, § 556d Abs 2 S 6, § 556d Abs 2 S 7

Aktenzeichen: VIIIZR45/19 Paragraphen: Datum: 2020-05-27
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=40109

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