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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsschutz Kündigungsrecht

BGH - LG Hamburg - AG Bad Homburg
11.12.2019
VIII ZR 144/19

1. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

2. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten.

Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60 mwN). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN).

BGB § 573 Abs 2 Nr 2, § 574 Abs 1 S 1, § 574 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR144/19 Paragraphen: Datum: 2019-12-11
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PDF-DokumentMietrecht - Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Itzehoe - AG Meldorf
27.11.2019
VIII ZR 165/18

Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt (im Anschluss an Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, BGHZ 202, 17 Rn. 14 und vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, BGHZ 202, 158 Rn. 21).

BGB § 133, § 157
StromGVV § 2 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR165/18 Paragraphen: Datum: 2019-11-27
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Untermiete

KG Berlin - LG Berlin
14.11.2019
12 W 52/19

1. Zur Anwendung des Rechtsgedankens von § 940a Abs. 2 ZPO im Rahmen der Abwägung von § 940 ZPO bei einem Gewerberaummietverhältnis, wenn der Vermieter von einem Untermieter als Dritten im Wege der Einstweiligen Verfügung die Räumung begehrt (Abgrenzung zu Kammergericht, Beschluss vom 9. Mai 2019 - 8 W 28/19, Rn. 21, juris).

2. Der Rechtsgedanke des § 940a Abs. 2 ZPO kann bei einem Gewerberaummietverhältnis jedenfalls dann keine Rolle spielen, wenn der Räumungstitel des Vermieters gegen den Mieter auf einer notariellen Urkunde beruht, der Untermietvertrag mehrere Monate vor der Kündigungserklärung des Hauptmietverhältnisses geschlossen worden war und keine Anhaltspunkte für eine besondere Schutzbedürftigkeit des Vermieters bestehen.

ZPO § 940, § 940a Abs 2

Aktenzeichen: 12W52/19 Paragraphen: Datum: 2019-11-14
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung Vergleichsmiete

BGH - LG Magdeburg - AG Magdeburg
16.10.2019
VIII ZR 340/18

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam.

BGB § 558a Abs 4 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR340/18 Paragraphen: Datum: 2019-10-16
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PDF-DokumentMietrecht - Mieterschutz Sonstiges

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
9.10.2019
VIII ZR 21/19

1a. Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zugrunde gelegt werden.

1b. Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.

2a. Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen), sind damit die Voraussetzungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt.

2b. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, Beschluss vom 18. Juni 2013 - 5 B 28/13, Grundeigentum 2013, 1468).

BGB § 559 Abs 4 S 1, § 559 Abs 4 S 2 Nr 2
EnEV § 8 Anl 3 Nr 1, § 8 Anl 3 Nr 2, § 8 Anl 3 Nr 3

Aktenzeichen: VIIIZR21/19 Paragraphen: Datum: 2019-10-09
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht

OLG Köln - LG Köln
4.10.2019
1 U 83/18

1. Zur Frage, ob die Schriftform für einen befristeten Mietvertrag auch dann gewahrt ist, wenn die Mietfläche durch eine Nachtragsvereinbarung verändert wird.

2. Die Kosten eines Berufungsverfahrens sind der obsiegenden Partei aufzuerlegen, wenn diese obsiegt, weil sie während des zweiten Rechtszuges eine Kündigung erklärt hat, die bereits während des ersten Rechtszuges möglich gewesen wäre (Anschluss an KG Berlin, Urteil vom 2. Februar 1998 - 8 U 7486/97, KGR 1998, 193).

BGB § 126, § 550
ZPO § 97 Abs 1

Aktenzeichen: 1U83/18 Paragraphen: Datum: 2019-10-04
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PDF-DokumentMietrecht Erbrecht - Sonstiges

BGH - LG Düsseldorf - AG Neuss
25.9.2019
VIII ZR 122/18

1. Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet.

2. Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.

BGB § 546 Abs 1, § 564 S 1, § 564 S 2, § 985, § 1922 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR122/18 Paragraphen: Datum: 2019-09-25
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Eigentümerwechsel

BGH - OLG Frankfurt - LG Wiesbaden
4.9.2019
XII ZR 52/18

Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.

BGB § 566 Abs 1, § 578 Abs 2 S 1

Aktenzeichen: XIIZR52/18 Paragraphen: Datum: 2019-09-04
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PDF-DokumentMietrecht - Räumung

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
30.8.2019
2 U 148/18

Räumungspflicht des Dritten in Bezug auf Nebengebäude bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses

BGB § 546 Abs 2, § 565, § 566

Aktenzeichen: 2U148/18 Paragraphen: Datum: 2019-08-30
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PDF-DokumentMietrecht - Mietsicherheit

BGH - LG Lüneburg - AG Lüneburg
24.7.2019
VIII ZR 141/17

1. Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt (im Anschluss an Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.). Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.

2. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat - gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung - für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

3. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offen gelassen im Senatsurteil vom 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13).

4. Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.

BGB § 259, § 387, § 551

Aktenzeichen: VIIIZR141/17 Paragraphen: Datum: 2019-07-24
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=39195

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